Перепродажа недвижимости (house flipping) — это не схема быстрого обогащения. Это логистическое минное поле. Вы покупаете объект с одной целью: продать его с прибылью. В теории всё просто. На практике — жестоко.
Место покупки определяет уровень риска. Выбираете перспективный район? Вы ставите на то, что стоимость недвижимости вырастет. Покупаете объект в новом жилом комплексе? Вы ориентируетесь на обеспеченных покупателей, которые ценят роскошь и простор пригорода. Сделаете всё правильно — уйдёте с наличными. Ошибётесь — останетесь с домом, который никому не нужен. Плохой бюджет? Ошибки в тайминге? Внезапный рост уровня преступности? Эти факторы могут мгновенно заморозить ваши активы.
Многие инвесторы сейчас сравнивают стоимость строительства нового дома с расходами на ремонт существующего, чтобы определить, какой вариант даёт лучшую маржу. Оба пути можно реализовать грамотно. Или они могут обанкротить вас.
Ловушка рыночного цикла
Недвижимость циклична. Это не предположение. Это закон.
Во время бума. Флипперы держат карты в руках. Они могут назначать свою цену. Спрос настолько высок, что запасы объектов исчезают ещё до того, как высохнет чернила на договоре купли-продажи.
Во время спада. Те же самые отремонтированные дома простаивают. Они ветшают. Их атакуют вредители, а покупатели предлагают цены ниже рыночных. Проходят месяцы. Ваши расходы на содержание объекта пожирают маржу прибыли.
Объекты под ремонт против банковских аукционов (foreclosures)
Местоположение определено. Теперь нужен правильный актив.
Большинство людей сначала думают об объектах под ремонт. Вы вкладываете время. Вы вкладываете деньги. Вы потеете над гипсокартоном и напольными покрытиями. Маржа присутствует, если вы сможете управлять трудовыми ресурсами.
Банковские аукционы предлагают другую ловушку. Покупка на аукционе. Покупка у банка. Цена низкая. Но есть подвох? Предыдущий владелец, скорее всего, не мог платить по ипотеке. Скорее всего, он также не мог позволить себе обслуживание дома. Вы можете унаследовать заражение грызунами. Вы можете обнаружить протекающую крышу. Вы можете найти структурные повреждения, скрытые за безупречной краской.
Перепродажа без физического вмешательства
Вам не всегда нужно брать в руки молоток.
В начале и середине 2000-х годов флипперы покупали новое строительство. Они держали объект в течение шести месяцев. Они продавали его с прибылью. Рынок был настолько горячим, что статус «нового» объекта обеспечивал премию к цене.
Сейчас тренд сместился. Инвесторы смотрят на новые элитные жилые комплексы в отдалённых пригородах. Стратегия проста. Если начнётся коммерческое развитие — крупные магазины, торговые центры — район станет привлекательным. Жители хлынут туда. Вы продаёте до их приезда.
Но это рискованно. Цены на бензин растут. Дороги на работу становятся невыносимыми. Покупатели сторонятся пригородов. Внезапно ваша «надёжная» ставка становится пассивом.
Человеческая цена и итоговый результат
Зачем мы этим занимаемся? Среднему покупателю и продавцу нужно знать, во что они ввязываются. Сколько денег на самом деле зарабатывается? И где проходит моральная граница?
Мы платим последние деньги людям, которые потеряли свои дома. Мы извлекаем прибыль из их бедственного положения. Это вопрос, на который немногие флипперы отвечают честно.
Мы углубимся в эти проблемы. Мы рассмотрим финансирование. Мы рассмотрим прибыль. Но сначала вам нужно понять, откуда берутся деньги.
Финансирование перепродажи недвижимости
Без капитала перепродажа невозможна. И банки редко заинтересованы в финансировании вашей следующей сделки. Вам нужны частные деньги. Жёсткие кредиты (hard loans). Или собственные сбережения. Каждый доллар имеет свою стоимость. Каждый месяц процентов съедает вашу долю в капитале.
Суровая правда о перепродаже недвижимости на стагнирующем рынке
Включите телевизор, и вы увидите блестящую иллюзию индустрии перепродажи домов. Такие шоу, как «Flip This House» и «Flipping Out», обещают, что покупка проблемной недвижимости и её быстрая перепродажа — это короткий путь к богатству. Формула кажется простой. Купить дёшево. Продать дорого.
Но это только половина истории.
Реальность заключается в поиске недооценённого объекта и выполнении ремонтных работ с минимальными затратами времени и денег. Хотя некоторые профессионалы построили свои карьеры на этой модели, текущая экономическая обстановка гораздо менее прощающая, чем в годы бума. На пике обвала рынка недвижимости поле для ошибок сокращается до нуля.
Финансирование — это пассив, а деньги — король
Первое правило перепродажи — составление бюджета. Большинство новичков терпят неудачу именно здесь. Они влюбляются в недвижимость и игнорируют цифры.
Если вы новичок в этом деле, начните с финансирования. В разгар кризиса субстандартного ипотечного кредитования получить средства было легко. Покупатели могли вносить взнос равный нулю. Они соглашались на заоблачные процентные ставки, поскольку планировали владеть домом всего несколько месяцев. Расходы на проценты были незначительными по сравнению с ожидаемой прибылью.
Эпоха прошла.
Когда рынок стагнирует, кредиторы ужесточают контроль. Получить ипотеку на инвестиционную недвижимость сложно. Если вам всё же одобрят заявку, высокие процентные ставки будут высасывать деньги из вашего кошелька, пока недвижимость стоит нераспроданной. Каждый месяц задержки — это потерянные деньги.
Деньги играют гораздо большую роль в запуске процесса перепродажи.
Кредиторы теперь требуют значительные первоначальные взносы. Более крупный первоначальный взнос снижает вашу процентную ставку, что является единственным способом выжить на медленном рынке. Вам также нужны ликвидные деньги для покрытия расходов на ремонт. Если вы полагаетесь исключительно на заёмные средства, одна неожиданная проблема может обанкротить вас.
Распознавание красных флагов
Выгодные предложения имеют ловушки. Если сделка кажется слишком хорошей, чтобы быть правдой, так оно и есть. Это относится как к самой недвижимости, так и к людям, которых вы нанимаете.
Проверяйте своих подрядчиков
Никогда не нанимайте подрядчика, не проверив рекомендации. Спросите рекомендации у прошлых клиентов. Спросите рекомендации у поставщиков. Если они не могут предоставить и то, и другое, уходите. Дружелюбный подрядчик не обязательно является надёжным.
Избегайте «Франкен-хаусов»
Будьте осторожны с историческими домами, которые подвергались фрагментарному ремонту на протяжении многих лет. Эти «Франкен-хаусы» являются кошмаром для спекулянтов недвижимостью. Вы можете купить очаровательный бунгало, только чтобы обнаружить, что электропроводка представляет собой запутанный клубок устаревших норм и самоделок. Конструктивные проблемы часто скрыты за свежей краской.
Цена упущенных деталей
Почему такие дома существуют? Потому что предыдущие владельцы пытались сэкономить на обновлениях. Они делали только половину ремонта. Они добавляли пристройку, не обновляя фундамент. Они оставляли оригинальную проводку типа «штырь-трубка» (knob-and-tube).
Когда вы покупаете такой дом, вы покупаете не просто стены. Вы покупаете пассив.
Полная замена электропроводки может обойтись в тысячи долларов. Для этого требуется вскрыть стены. Требуются разрешения. Требуется ждать проверок. Каждый из этих этапов съедает ваше время. Каждый шаг увеличивает ваши расходы.
Цель перепродажи — скорость. Вы хотите купить, отремонтировать и продать. «Франкен-хаус» заставляет вас остановиться. Он заставляет вас копать. Он заставляет вас тратить деньги, на которые вы не закладывались в бюджет.
Бюджетирование реальной работы
Как только вы обеспечили себя деньгами и нашли недвижимость, которая не является структурной катастрофой, вам нужен подробный бюджет. Именно здесь большинство спекулянтов спотыкаются.
Вам нужно учесть:
— Цена покупки : Стоимость дома.
— Расходы на закрытие сделки : Плата, выплачиваемая в момент покупки.
— **Ремонт
Покупка нового дома — процесс простой. Вы оплачиваете ипотеку, страховку, налоги и комиссии своему агенту и юристу. Готово. Но на ослабевающем рынке предложение превышает спрос. Возможно, вам придется удерживать эту недвижимость дольше, чем планировалось. Это меняет математику дела.
Дома, требующие ремонта, — это другое дело. Бюджет растет быстро.
Эксперты рекомендуют добавлять 20% к вашей итоговой оценке. Переоценили? Получите приятный бонус. Недооценили? Останетесь с неожиданными счетами.
Структурный ремонт важнее внешнего вида
Структурные улучшения — наименее привлекательная часть перепродажи. Но они же и самые важные.
Сантехника. Электрика. Утепление. Защита от вредителей. Система отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC).
Новые деревянные полы и свежая краска привлекают покупателей в дом. Проблема с термитами может сорвать сделку. Если у вас нет технических навыков, закладывайте в бюджет расходы на оплату труда. Включая деньги, потерянные из-за ожидания, пока ваш брат по женской линии закончит проводку.
Большинство агентов говорят, что кухни и ванные комнаты обеспечивают лучшую окупаемость.
Помимо структурных работ, это означает:
— Новая мебель
— Столешницы
— Фурнитура
— Раковины
— Фартуки
— Бытовая техника
— Напольные покрытия
— Освещение
Обновление кухни обходится дорого, но производит впечатление. Подумайте о гранитных столешницах. Хранилище для вина. Вы также можете выбрать экологичные решения. См. статью «Как работает экологичное строительство». Экологичные улучшения добавляют стоимости, если их рекламировать как способ сэкономить деньги.
Держите расходы под контролем, если дом структурно исправен. Просто покрасьте стены и замените ковры. С подрядчиками цены быстро возрастают.
Привлекательность фасада и скрытые комиссии
Привлекательность фасада имеет значение. Внешний вид дома задает тон.
Возможно, вам придется покрасить фасад. Устроить ландшафтный дизайн. Починить подъездную дорожку. Все это увеличивает бюджет.
Местоположение определяет следующий набор расходов.
Если вы купили дом в дорогом районе, одной покосы травы недостаточно. Ремонт забора может не подойти. Могут применяться взносы в ассоциацию домовладельцев.
В развивающихся районах закладывайте бюджет на меры безопасности.
Как только у вас будет бюджет, вы сможете выбрать место.
Телевизионное искажение
Термин «перепродажа домов» (house flipping) вошел в употребление в конце 1990-х и начале 2000-х годов. Некоторые говорят, что он уже устарел. Перепродажа подразумевает быструю прибыль. Быстрые прибыли не случаются на стагнирующем рынке недвижимости.
Но термин прижился. Он стал популярным благодаря телепрограммам о ремонте домов.
«Trading Spaces», «Extreme Home Makeover», «This Old House» — дедушка шоу о ремонте. Они делают ремонт веселым. Легким.
Такие шоу, как «Property Ladder», «Flip This House» и «Flipping Out», превращают покупку недвижимости в сексуальную драму.
В телевизоре крупные renovations занимают час. Штукатурка падает подрядчику на голову. Проект выходит за рамки бюджета. В конце все счастливы.
Реальность медленнее. И дороже.
Перепродажа новых домов и банковских активов
Выбор типа недвижимости — это лишь первый шаг. Настоящая работа начинается, когда вы начинаете изучать почву под фундаментом. Вы должны знать свой почтовый индекс лучше, чем сами жители этого района.
Проедьте по улице. Сделайте это в полдень. Сделайте это снова в полночь. Вам нужно увидеть, как выглядит район, когда зажигаются огни. Здесь тихо? Или это скоростная магистраль? Проверьте аналогичные объекты (comps). Посмотрите, за сколько houses действительно продавались за последние шесть месяцев, а не за сколько они выставлялись на продажу. И держите руку на пульсе в отношении других спекулянтов. Если вы видите три вывески «Продаётся» с пометкой «Инвестор» на одном квартале — бегите.
Ограничения при покупке нового строительства
Покупка новостроек проста, но ограничена. Вы привязаны к застройщикам. Большинство таких объектов находятся в планируемых жилых комплексах. И вот в чём загвоздка: во многих из этих комплексов действуют ограничительные условия (restrictive covenants). Они требуют, чтобы покупатели проживали в доме минимальное количество времени. Некоторые даже полностью запрещают сдачу жилья в аренду. Если вы не можете жить там сами и не можете сдавать его в аренду, ваша стратегия выхода становится сложнее. Вы играете по их правилам, а не по своим.
Реальность REO-объектов
Конфискованные объекты отличаются от обычных. Вы покупаете не у частного лица. Вы покупаете у банка. Это REO (Real Estate Owned) — недвижимость, находящаяся в собственности банков. Процесс идёт медленно. Обычно он занимает от шести до восьми месяцев. Почему? Потому что банку приходится проходить через суд. Им нужно подавать документы. Им нужно ждать. Это юридический марафон.
Если вам повезёт поймать объект на аукционе, вы оказываетесь во власти времени. Таймер не заботится о вашем финансировании.
А что насчёт кредитов? Они сложны. Дом продаётся «как есть». Банки знают об этом. Они знают, что крыша может протекать. Поэтому они не склонны выдавать лёгкие ипотечные кредиты. Часто вам понадобятся наличные или специальный кредит на ремонт.
Интернет-иллюзия
Для этого существуют сайты. Их множество. Некоторые берут плату за доступ. Fannie Mae напрямую размещает многие из своих REO-объектов. Соблазн нажать кнопку «купить», не вставая с дивана, велик.
«Одной из самых больших ошибок, которые совершают спелянты, является покупка дома без осмотра».
Не делайте этого. Это ошибка новичка. Фотография может быть идеальной. Краска может выглядеть свежей на миниатюре. Но на этом всё. Вы не получаете никаких данных о районе. Вы не знаете, играет ли соседский ребёнок на барабанах в 3 часа ночи. Вы не знаете, оседает ли фундамент. Вы не знаете, когда было сделано это фото. Красивая картинка не заменяет инспекцию объекта.
Моральный вопрос
Неправильно ли покупать дом, который кто-то только что потерял?
Нет. Это рынок. Вы покупаете товарный запас. Покупая конфискованный объект, вы сокращаете предложение. Дефицит повышает цены на оставшиеся дома. В извращённом смысле вы можете помочь следующему домовладельцу по улице продать его дом быстрее. Однако они не будут благодарить вас. Если вы покупаете дом их соседа за копейки на доллар, вы не получите приглашения на барбекю.
Переделка обветшавших домов
Дома, требующие ремонта, известны тем, что поглощают бюджет. Если вы покупаете такой объект, вам нужна толстая кожа и четкий план выхода. Эксперты сходятся во мнении в нескольких суровых истинах, прежде чем вы возьмете в руки первый молоток.
Больше денег можно заработать, покупая дешевый дом и приводя его в порядок, а не покупая хороший дом и пытаясь сделать его премиальным. Трещина в фундаменте важнее, чем гранитные столешницы. Это обычно означает необходимость привлечения помощи.
Больше участников процесса означает больше координации. Вам нужно внимательно следить за сантехниками, электриками и мастерами на все руки. Или вы нанимаете генерального подрядчика. Это стоит больших денег.
Думайте локально. Ремонтируете в Массачусете? Используйте вагонку. Не саман. Держитесь ближе к дому при выборе материалов. Легче найти экспертов, которые знают, как установить то, что вы купили.
Не недооценивайте свои силы. Эта покраска выглядит отлично. Но стоит ли она наценки в $20 000? Завышение цены приводит к тому, что дом стоит без продажи. Покупатели становятся настороженными, когда объект висит на рынке слишком долго.
Не берите слишком много. Новички видят доллары. Они хотят иметь несколько объектов. Но одна проблема может привести к банкротству, если вы используете капитал от Дома А для ремонта Дома Б. Каждый дом требует внимания. Если вы не увольняетесь с основной работы, одного дома достаточно. Эксперты не рекомендуют иное для новичков.
Ожидайте задержек. Думаете, что ремонт займет два месяца? Скорее всего, он займет больше времени. Ожидайте более высоких затрат.
Каждое улучшение, на котором вы сэкономили, будет преследовать вас. Дешевый ковролин. Дешевые электрики. Вы не можете фальсифицировать качество на смягчающемся рынке.
Факторы времени и соседства
Дома, требующие ремонта, занимают месяцы. Или годы. Если вам повезет, меньше времени. Если вы планируете жить там во время ремонта, приготовьтесь к опилкам.
Соседства меняются. Уровень преступности меняется. Местный бизнес процветает или приходит в упадок. Школы улучшаются или ухудшаются. Это влияет на стоимость недвижимости. Терпение является ключом к ожиданию, пока район не начнет развиваться.
С чего начать перепродажу домов
Локация имеет значение. С чего начать? Это зависит от вашей стратегии.
Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) говорит, что Индианаполис — самый доступный крупный город США для сделки с домом. Премиальный сегмент? Лос-Анджелес — наименее доступный крупный рынок. Ищете объект с принудительным продажей? RealtyTrac говорит, что Детройт возглавляет список.
Вопросы и ответы о перепродаже домов
Можно ли перепродавать дома без наличных?
Да. Но это рискованнее. Это требует больше работы на начальном этапе. Вы можете стать партнером инвестора. Получить кредит от кредитора жестких денег или частного кредитора. Привлечь финансирование через краудфандинг для вашей первой перепродажи. Если у вас хорошие отношения с банком, попросите финансирования. Маловероятно, если у вас ноль денег.
Лучше ли перепродавать дома или сдавать их в аренду?
Краткосрочные инвестиции? Перепродажа может быть лучше. Пассивный доход? Ремонт под аренду может быть лучше. У обоих есть плюсы и минусы. Проведите исследование перед принятием решения.
Выгодно ли перепродавать дома?
Да. Если вы покупаете дешево, продаете дорого и придерживаетесь бюджета. Включите резерв на непредвиденные расходы. Данные ATTOM Data Solutions показывают, что перепроданные дома продавались по медианной цене почти $218 000. Валовая прибыль составила почти $63 000 в 2019 году.
Каковы недостатки перепродажи домов?
Вы не получите прибыли, если что-то пойдет не так. Покупка недооцененного дома помогает. Но дома, требующие ремонта, и объекты с принудительной продажей имеют дорогие проблемы. Проблемы с фундаментом. Структурные повреждения. Электрические неисправности. Сантехнические кошмары. Неожиданные проблемы съедают ваш бюджет. Уменьшают вашу маржу прибыли. Перепродажа может не стоить того.
Поиск вашего следующего хода
Вы освоили основы. Стены возведены, краска высохла. Что дальше?
Если вы продолжаете читать, скорее всего, вы ищете следующий элемент головоломки. Предыдущие разделы описывали тяжелый труд. Эта часть? Она о контексте. Она о том, чтобы знать положение дел в отрасли, когда вы держите в руках молоток.
Ресурсов бесчисленное множество. На самом деле, их слишком много. Чтобы с ними справиться, нужен фильтр.
Чтение между строк новостей недвижимости
Вам нужно понимать рынок, а не только то, как монтируется гипсокартон.
Рассмотрите крупные сдвиги. Мы перешли от эпохи бума к спаду, а затем к восстановлению, которое ощущается иначе. Старые правила «покупай дешево, продавай дорого» все еще действуют, но с таймингом дело обстоит сложнее. Вы больше не просто перепродаете дом. Вы navigatesе (ориентируетесь) в ландшафте, где финансирование имеет такое же значение, как и ремонт.
Обратите внимание на источники. Надежные.
Национальная ассоциация строителей жилья (National Association of Home Builders) отслеживает тенденции. Они сообщают вам, с чем борются строители. Они указывают, где зажимаются цепочки поставок. Используйте эти данные. Если цены на пиломатериалы выросли, ваш бюджет должен это отражать еще до того, как вы сделаете ставку на проект.
Посмотрите на данные о банкротствах и принудительных продажах. Такие сайты, как Foreclosure.com и RealtyTrac.com, предоставляют точные цифры. Они показывают, где концентрируются проблемные объекты. Речь не идет о спекуляциях. Речь идет о поиске того, где скрыта прибыль у всех на виду.
Дилемма инвестора
Почему одни перекупщики терпят неудачу, а другие уходят богатыми?
Редко это бывает из-за цвета краски. Обычно это вопрос математики.
Статьи из USA Today и The New York Times годами разбирали эти неудачи. Общая нить? Плохой тайминг. Недооценка затрат на ремонт. Переплата за землю.
Один друг может увидеть полную перепланировку и разглядеть прибыль. Другой видит черную дыру для денег. Разница заключается в должной осмотрительности (due diligence).
«Чтобы зарабатывать деньги на недвижимости, потребуется больше усилий».
Эта цитата из U.S. News & World Report точно передает суть. Легкие деньги ушли. Вы должны быть умнее предыдущего игрока. Вы должны знать, почему дом пустовал три года. Была ли проблема с фундаментом? С районом? С школьным округом?
Построение своей сети контактов
Вы не можете сделать это в одиночку.
Вступайте в клубы. Клубы по инвестициям в недвижимость — это место, где живет локальная информация. Вы узнаете о разрешениях на строительство до того, как они станут публичными записями. Вы узнаете о продавцах, которые хотят выйти из сделки, до того, как они выставляют объект на продажу.
Национальная ассоциация строителей жилья также предлагает ресурсы для профессионалов. Даже если вы любитель-самоучка, их руководства по строительным стандартам бесценны. Они говорят вам, чего требует кодекс. Пропустите этот шаг, и вы рискуете провалить проверку. Провал проверки убивает сделку по перепродаже быстрее, чем плохая крыша.
Куда смотреть дальше
Ссылки ниже — это не просто рекомендации. Это отправные точки.
- Как работает покупка дома : Поймите, что такое расходы при закрытии сделки (closing costs). Они съедают вашу маржу.
- Как работает продажа дома : Знайте, что покупатели на самом деле ищут на фотографиях.
- Как работает экологичное строительство : Энергоэффективность больше не является нишевой темой. Это преимущество для продажи. Солнечные панели? Окна с двойным остеклением? Это добавляет стоимости.
-
Как работает сертификация LEED : Это цель высокого уровня. Но понимание того, что она означает, помогает вам распознавать качественные материалы.
