A inversão de casas não é um esquema para enriquecimento rápido. É um campo minado logístico. Você compra um imóvel com um objetivo em mente: vendê-lo com lucro. Simples no papel. Brutal na prática.
Onde você compra determina seu risco. Escolha um bairro promissor. Você está apostando que os valores das propriedades subirão. Compre um novo empreendimento. Você tem como alvo compradores ricos que desejam luxo e espaço suburbano. Faça certo. Você sai com dinheiro. Faça errado. Você está preso a uma casa que ninguém quer. Orçamento ruim? Erros de tempo? Um aumento repentino na criminalidade? Esses fatores podem congelar seus ativos instantaneamente.
Muitos investidores agora comparam quanto custa construir uma casa e consertar para ver qual gera melhores margens. Ambos os caminhos podem ser executados de forma inteligente. Ou eles podem levar você à falência.
A armadilha do ciclo de mercado
O mercado imobiliário é cíclico. Isto não é uma sugestão. É uma lei.
Durante um boom. Flippers seguram as cartas. Eles podem nomear seu preço. A demanda é tão alta que o estoque desaparece antes que a tinta do contrato de compra seque.
Durante uma desaceleração. Essas mesmas casas consertadas ficam. Eles apodrecem. Eles atraem bugs e ofertas baixas. Meses passam. Seus custos de manutenção comem viva sua margem de lucro.
Fixadores superiores vs. execuções hipotecárias
A localização está definida. Agora você precisa do ativo certo.
A maioria das pessoas pensa primeiro em fixadores. Você dedica tempo. Você compromete dinheiro. Você transpira em drywall e piso. A margem existe se você conseguir administrar a mão de obra.
As execuções hipotecárias oferecem uma armadilha diferente. Compre em leilão. Compre de um banco. O preço é baixo. O problema? O proprietário anterior provavelmente não conseguiu pagar a hipoteca. Eles provavelmente também não poderiam pagar pela manutenção. Você pode herdar uma infestação de roedores. Você pode encontrar um telhado com vazamento. Você pode encontrar danos estruturais escondidos atrás da pintura impecável.
O flip sem toque
Você nem sempre precisa levantar um martelo.
No início a meados dos anos 2000. Flippers comprou uma nova construção. Eles o mantiveram por seis meses. Eles venderam com lucro. O mercado estava tão aquecido que o “novo” exigia um prêmio.
Agora. A tendência mudou. Os investidores procuram empreendimentos novos e sofisticados nos subúrbios periféricos. A estratégia é simples. Se o desenvolvimento comercial for bem-sucedido – grandes lojas, centros de varejo – a área se tornará desejável. Os moradores chegam. Você vende antes que eles cheguem.
Mas isso é arriscado. Os preços do gás sobem. Os deslocamentos tornam-se insuportáveis. Os compradores fogem dos subúrbios. De repente. Sua aposta “segura” é um risco.
O custo humano e os resultados financeiros
Por que fazemos isso? O comprador e o vendedor médios precisam saber no que estão se metendo. Quanto dinheiro é realmente ganho? E onde está a linha moral?
Estamos pagando o mínimo para pessoas que perderam suas casas. Estamos lucrando com a angústia deles. É uma pergunta que poucos nadadores respondem honestamente.
Iremos nos aprofundar nessas questões. Vamos analisar o financiamento. Veremos os lucros. Mas primeiro. Você precisa entender de onde vem o dinheiro.
Financiamento de lançamento de casa
Você não pode virar sem capital. E os bancos raramente estão interessados em financiar a sua próxima jogada. Você precisa de dinheiro privado. Empréstimos difíceis. Ou suas próprias economias. Cada dólar tem um custo. Cada mês de juros consome seu patrimônio.
A dura verdade sobre a mudança em um mercado lento
Ligue a TV e você verá a ilusão brilhante da indústria da mudança de casas. Programas como Flip This House e Flipping Out prometem que comprar propriedades em dificuldades e revendê-las rapidamente é um atalho para a riqueza. A fórmula parece simples. Compre baixo. Venda caro.
Mas isso é apenas metade da história.
A realidade envolve encontrar um imóvel subvalorizado e executar reparos com o mínimo de tempo e dinheiro. Embora alguns profissionais tenham construído carreiras com base neste modelo, o cenário económico actual é muito menos tolerante do que os anos de expansão. Numa crise imobiliária, a margem de erro reduz-se a nada.
O financiamento é um passivo, o dinheiro é rei
A primeira regra para inverter é fazer um orçamento. A maioria dos iniciantes falha aqui. Eles se apaixonam pelo imóvel e ignoram os números.
Se você é novo nisso, comece com financiamento. Durante o pico da crise das hipotecas subprime, a obtenção de fundos foi fácil. Os compradores poderiam colocar zero. Eles aceitaram taxas de juros altíssimas porque planejavam possuir a casa própria por apenas alguns meses. O custo dos juros foi insignificante em comparação com o lucro projetado.
Essa era acabou.
Quando o mercado está estável, os credores apertam o controle. É difícil obter uma hipoteca para uma propriedade de investimento. Se você for aprovado, as altas taxas de juros esgotarão sua carteira enquanto a propriedade não for vendida. Cada mês de atraso é dinheiro perdido.
O dinheiro desempenha um papel muito maior no início dessa mudança.
Os credores agora exigem adiantamentos significativos. Um pagamento inicial maior reduz sua taxa de juros, que é a única maneira de sobreviver em um mercado lento. Você também precisa de dinheiro líquido para cobrir reparos. Se você depende apenas de dinheiro emprestado, um problema inesperado pode levá-lo à falência.
Identificando as bandeiras vermelhas
As pechinchas têm armadilhas. Se uma oferta parece boa demais para ser verdade, é verdade. Isso se aplica à própria propriedade e às pessoas que você contrata.
Avalie seus empreiteiros
Nunca contrate um empreiteiro sem verificar as referências. Peça referências de clientes anteriores. Peça referências de fornecedores. Se eles não puderem fornecer os dois, vá embora. Um empreiteiro amigável não é necessariamente confiável.
Evite Franken-Houses
Tenha cuidado com casas históricas que sofreram reformas graduais ao longo dos anos. Essas “casas Franken” são pesadelos para nadadeiras. Você pode comprar um bangalô charmoso e descobrir que a fiação elétrica é uma confusão de códigos desatualizados e consertos DIY. As questões estruturais estão muitas vezes escondidas atrás da tinta fresca.
O custo de ignorar os detalhes
Por que essas casas existem? Porque os proprietários anteriores tentaram economizar dinheiro em atualizações. Eles fizeram meia reforma. Eles adicionaram uma extensão sem atualizar a base. Eles deixaram a fiação original do botão e do tubo no lugar.
Quando você compra uma casa como essa, não está comprando apenas paredes. Você está comprando um passivo.
Uma revisão completa da fiação pode custar milhares. Requer rasgar paredes. Requer licenças. Requer espera por inspeções. Cada uma dessas etapas afeta sua linha do tempo. Cada etapa aumenta seus custos.
O objetivo da inversão é a velocidade. Você quer comprar, consertar e vender. Uma casa Franken obriga você a parar. Isso força você a cavar. Isso força você a gastar dinheiro que não planejou.
Orçamento para o Trabalho Real
Depois de garantir seu dinheiro e encontrar uma propriedade que não seja um desastre estrutural, você precisará de um orçamento detalhado. É aqui que a maioria dos nadadores tropeça.
Você precisa levar em conta:
– Preço de compra : O custo da casa.
– Custos de fechamento : Taxas pagas no ato da compra.
– **Reparar
Comprar uma casa nova é simples. Você paga a hipoteca, o seguro, os impostos e as taxas do seu agente e advogado. Feito. Mas num mercado em desaceleração, a oferta supera a procura. Você pode manter essa propriedade por mais tempo do que planejou. Isso muda a matemática.
A parte superior do fixador é diferente. O orçamento cresce rapidamente.
Os especialistas recomendam adicionar 20% à sua estimativa final. Superestimar? Você ganha uma sorte inesperada. Subestimar? Você fica preso com contas inesperadas.
Noções básicas estruturais sobre a apelação do freio
Melhorias estruturais são a parte menos atraente da inversão. Eles também são os mais importantes.
Encanamento. Elétrica. Isolamento. Controle de pragas. AVAC.
Novos pisos de madeira e tinta fresca atraem os compradores. Um problema com cupins mata o negócio. Se você não tiver habilidades técnicas, leve em consideração os custos de mão de obra. Isso inclui o dinheiro perdido esperando seu cunhado terminar a fiação.
A maioria dos agentes afirma que cozinhas e banheiros oferecem o melhor retorno.
Além do trabalho estrutural, isso significa:
– Armários novos
– Bancadas
– Ferragens
– Pias
– Backsplashes
– Eletrodomésticos
– Pisos
– Iluminação
As atualizações de cozinha são caras, mas impressionam. Pense em balcões de granito. Armazenamento de vinho. Você também pode ser verde. Veja como funciona a construção verde. Melhorias verdes agregam valor quando comercializadas como economizadoras de dinheiro.
Mantenha os custos baixos se a casa for estruturalmente sólida. Basta pintar e substituir os tapetes. As coisas ficam caras rapidamente com os empreiteiros.
Limitar recurso e taxas ocultas
Restringir a apelação é importante. A parte externa da casa dá o tom.
Pode ser necessário pintar o exterior. Paisagem. Conserte a entrada de automóveis. Tudo isso aumenta o orçamento.
A localização determina o próximo conjunto de custos.
Se você comprou em um bairro caro, cortar a grama não é suficiente. Reparar a cerca pode não ser suficiente. Podem ser aplicadas taxas de associação de proprietários.
Em áreas emergentes, orçamento para medidas de segurança.
Depois de ter seu orçamento, você pode escolher seu local.
A distorção da televisão
O termo “house flipping” entrou em uso no final dos anos 1990 e início dos anos 2000. Alguns dizem que já está extinto. A inversão implica um lucro rápido. Lucros rápidos não acontecem num mercado imobiliário estagnado.
Mas o termo pegou. Ele decolou com a TV de reforma residencial.
“Espaços comerciais.” “Reforma extrema da casa.” “Esta velha casa.” O avô dos shows de remodelação. Eles fazem a remodelação parecer divertida. Fácil.
Programas como “Property Ladder”, “Flip This House” e “Flipping Out” transformam a compra de propriedades em um drama sexy.
Na TV, grandes reformas demoram uma hora. Gesso cai na cabeça de um empreiteiro. O projeto ultrapassa o orçamento. Todos ficam felizes no final.
A realidade é mais lenta. E mais caro.
Lançamento de novas casas e execuções hipotecárias
Escolher o tipo de propriedade é apenas o primeiro passo. O verdadeiro trabalho começa quando você olha para a sujeira abaixo da fundação. Você tem que saber o CEP melhor do que as pessoas que moram lá.
Dirija pela rua. Faça isso ao meio-dia. Faça isso novamente à meia-noite. Você precisa ver como fica o bairro quando as luzes se acendem. Está quieto? Ou é uma rodovia? Verifique as composições. Veja por quanto as casas foram realmente vendidas nos últimos seis meses, e não por quanto foram listadas. E fique de olho em outras nadadeiras. Se você vir três placas de “Venda” com “Investidor” em um bloco, corra.
Novas restrições de construção
Comprar novas construções é fácil, mas restritivo. Você está vinculado aos construtores. A maioria deles está em desenvolvimentos planejados. E aqui está o problema: muitos desses desenvolvimentos têm acordos restritivos. Eles exigem que os compradores morem na casa por um tempo mínimo. Alguns até proíbem totalmente o aluguel. Se você não pode morar lá e não pode alugá-lo, sua estratégia de saída ficou mais difícil. Você está jogando de acordo com as regras deles, não as suas.
A verificação da realidade REO
As execuções hipotecárias são diferentes. Você não está comprando de uma pessoa. Você está comprando de um banco. Estes são REOs, ou propriedades imobiliárias. O processo é lento. Geralmente leva de seis a oito meses. Por que? Porque o banco tem que passar pela Justiça. Eles têm que arquivar papéis. Eles têm que esperar. É uma maratona jurídica.
Se você pegá-lo em um leilão, estará à mercê do relógio. O cronômetro não se preocupa com o seu financiamento.
E os empréstimos? Eles são complicados. A casa é vendida “como está”. Os bancos sabem disso. Eles sabem que o telhado pode estar vazando. Portanto, eles não estão exatamente distribuindo hipotecas fáceis. Freqüentemente, você precisa de dinheiro ou de um empréstimo especial para reforma.
A Ilusão Online
Existem sites para isso. Muitos deles. Alguns cobram uma taxa. A Fannie Mae lista muitos de seus REOs diretamente. É tentador clicar em “comprar” no sofá.
“Um dos maiores erros que os flippers cometem é comprar uma casa sem serem vistos.”
Não faça isso. É o erro do novato. A foto pode estar impecável. A tinta pode parecer fresca na miniatura. Mas é isso. Você não obtém nenhum dado sobre a vizinhança. Você não sabe se o garoto da casa ao lado toca bateria às 3 da manhã. Você não sabe se a base está afundando. Você não sabe quando essa foto foi tirada. Uma imagem bonita não é uma inspeção de propriedade.
A questão moral
É errado comprar uma casa que alguém acabou de perder?
Não. É o mercado. Você está comprando estoque. Ao adquirir uma execução hipotecária, você reduz a oferta. A escassez aumenta os preços das restantes casas. De uma forma distorcida, você pode ajudar o próximo proprietário a vender mais rápido. Eles não vão agradecer a você. Se você está comprando a casa do vizinho por centavos de dólar, não receberá um convite para o churrasco.
Invertendo a parte superior do fixador
Os fixadores superiores são famosos por consumirem orçamentos. Se você estiver comprando um, precisará de uma pele dura e de um plano de saída claro. Os especialistas concordam com algumas verdades difíceis antes de você bater o primeiro martelo.
Você ganha mais dinheiro comprando uma casa barata e tornando-a bonita, em vez de comprar uma casa bonita e torná-la premium. Essa fundação rachada é mais importante do que as bancadas de granito. Isso geralmente significa contratar ajuda.
Mais pessoas envolvidas significam mais coordenação. Você tem que observar de perto encanadores, eletricistas e trabalhadores manuais. Ou você contrata um empreiteiro geral. Isso custa muito dinheiro.
Pense localmente. Remodelação em Massachusetts? Use ripa. Não é adobe. Fique perto de casa para obter materiais. É mais fácil encontrar especialistas que saibam instalar o que você comprou.
Não superestime seu trabalho. Essa pintura parece ótima. Mas vale a pena uma margem de lucro de $ 20.000? O superfaturamento deixa sua casa parada. Os compradores ficam cautelosos quando uma propriedade dura muito tempo.
Não se precipite. Os nadadores de primeira viagem veem cifrões. Eles querem múltiplas propriedades. Mas um problema pode se transformar em falência se você usar o patrimônio da Casa A para consertar a Casa B. Cada casa precisa de atenção. A menos que você esteja abandonando seu trabalho diário, uma casa é suficiente. Os especialistas não recomendam o contrário para iniciantes.
Espere atrasos. Acha que sua reforma leva dois meses? Provavelmente demorará mais. Espere custos mais elevados.
Cada atualização que você economizar irá assombrá-lo. Tapete barato. Eletricistas baratos. Você não pode fingir qualidade em um mercado em declínio.
Linha do tempo e fatores de vizinhança
A parte superior do fixador leva meses. Ou anos. Se você tiver sorte, menos tempo. Se você planeja morar lá enquanto trabalha, prepare-se para a serragem.
Os bairros flutuam. As taxas de criminalidade mudam. As empresas locais crescem ou quebram. As escolas melhoram ou diminuem. Isso afeta o valor da propriedade. Paciência é fundamental ao esperar a decolagem de uma área.
Por onde começar a virar a casa
A localização é importante. Por onde você deve começar? Depende da sua estratégia.
A Associação Nacional de Construtores de Casas afirma que Indianápolis é a grande cidade dos EUA mais acessível para um negócio imobiliário. De alta qualidade? Los Angeles é o grande mercado menos acessível. Procurando uma execução hipotecária? RealtyTrac diz que Detroit está no topo da lista.
Perguntas e Respostas sobre Inversão de Casa
Você consegue virar casas sem dinheiro?
Sim. Mas é mais arriscado. É preciso mais trabalho inicial. Você pode fazer parceria com um investidor. Obtenha um empréstimo de um credor de dinheiro forte ou de um credor privado. Faça crowdfunding para sua primeira jogada. Se você tem um bom relacionamento bancário, peça financiamento. Improvável se você não tiver dinheiro.
É melhor vender casas ou alugá-las?
Investimento de curto prazo? Virar pode ser melhor. Renda passiva? Renovar para alugar pode ser melhor. Ambos têm prós e contras. Faça sua pesquisa antes de decidir.
É lucrativo vender casas?
Sim. Se você comprar na baixa, venda na alta e siga um orçamento. Inclua uma contingência para surpresas. ATTOM Data Solutions relata casas vendidas por um preço médio de quase US$ 218.000. O lucro bruto foi de quase US$ 63.000 em 2019.
Quais são as desvantagens de inverter casas?
Você não terá lucro se algo der errado. Comprar uma casa subvalorizada ajuda. Mas os reparadores e as execuções hipotecárias têm problemas caros. Questões de fundação. Danos estruturais. Falhas elétricas. Pesadelos de encanamento. Problemas inesperados consomem seu orçamento. Reduza sua margem de lucro. A virada pode não valer a pena.
Encontrando seu próximo passo
Você já conhece o básico. As paredes estão levantadas. A tinta está seca. E agora?
Se você ainda está lendo isto, provavelmente está procurando a próxima camada do quebra-cabeça. As seções anteriores cobriram a rotina. Esta parte? É uma questão de contexto. Trata-se de saber onde está a indústria quando você segura o martelo.
Existem recursos infinitos por aí. Muitos, na verdade. Peneirá-los requer um filtro.
Lendo nas entrelinhas das notícias imobiliárias
Você precisa entender o mercado, não apenas o drywall.
Faça as grandes mudanças. Passamos de uma era de expansão para uma crise e depois para uma recuperação que parece diferente. As velhas regras de “compre na baixa e venda na alta” ainda se aplicam, mas o momento é mais complicado. Você não está mais apenas revirando uma casa. Você está navegando em um cenário onde o financiamento é tão importante quanto a renovação.
Considere as fontes. Confiáveis.
A Associação Nacional de Construtores de Casas acompanha as tendências. Eles dizem com o que os construtores estão enfrentando. Eles dizem onde as cadeias de abastecimento estão sufocadas. Use esses dados. Se os preços da madeira subirem, seu orçamento precisa refletir isso antes de você concorrer a um projeto.
Veja as execuções hipotecárias. Sites como Foreclosure.com e RealtyTrac.com fornecem números concretos. Eles mostram onde as propriedades em dificuldades estão agrupadas. Não se trata de especulação. Trata-se de descobrir onde o capital está escondido à vista de todos.
O Dilema do Investidor
Por que alguns nadadores falham enquanto outros ficam ricos?
Raramente é a cor da tinta. Geralmente é a matemática.
Artigos do USA Today e do The New York Times dissecaram essas falhas durante anos. O fio condutor? Momento ruim. Subestimando os reparos. Pagando demais pela terra.
Um amigo pode ver um trabalho instintivo e obter lucro. Outro vê um poço de dinheiro. A diferença é a devida diligência.
“Vai dar mais trabalho ganhar dinheiro no mercado imobiliário.”
Essa citação do U.S. News & World Report captura isso. O dinheiro fácil acabou. Você tem que ser mais esperto que o último cara. Você tem que saber por que uma casa ficou vazia por três anos. Foi a base? O bairro? O distrito escolar?
Construindo sua rede
Você não pode fazer isso sozinho.
Junte-se aos clubes. Os clubes de investimento imobiliário são onde mora a inteligência local. Você aprende sobre licenças antes que elas se tornem registros públicos. Você ouve falar de vendedores que querem sair antes de listarem.
A Associação Nacional de Construtores de Casas também oferece recursos para profissionais. Mesmo se você for um DIYer, seus guias sobre padrões de construção são valiosos. Eles dizem qual código requer o quê. Ignore isso e você corre o risco de uma inspeção fracassada. Uma inspeção falhada mata um flip mais rápido do que um telhado ruim.
Onde procurar em seguida
Os links abaixo não são apenas sugestões. Eles são pontos de partida.
- Como funciona a compra de uma casa : Entenda os custos de fechamento. Eles comem sua margem.
- Como funciona a venda de uma casa : saiba o que os compradores realmente procuram nas fotos.
- Como funciona a construção verde : A eficiência energética não é mais um nicho. É um ponto de venda. Painéis solares? Janelas de painel duplo? Isso agrega valor.
-
Como funciona a certificação LEED : uma meta de alto nível. Mas saber o que isso significa ajuda a identificar materiais de qualidade.
