Le retournement de maison n’est pas un stratagème pour devenir riche rapidement. C’est un champ de mines logistique. Vous achetez une propriété avec un seul objectif en tête : la vendre avec profit. Simple sur le papier. Brutal dans la pratique.
L’endroit où vous achetez détermine votre risque. Choisissez un quartier en plein essor. Vous pariez que la valeur des propriétés va augmenter. Achetez dans un nouveau développement. Vous ciblez des acheteurs aisés qui recherchent le luxe et l’espace suburbain. Faites-le correctement. Vous repartez avec de l’argent. Faites-le mal. Vous êtes coincé avec une maison dont personne ne veut. Une mauvaise budgétisation ? Des faux pas dans le timing ? Une soudaine hausse de la criminalité ? Ces facteurs peuvent geler vos actifs instantanément.
De nombreux investisseurs comparent désormais le coût de la construction d’une maison par rapport au coût des réparations pour voir lequel génère les meilleures marges. Les deux chemins peuvent être exécutés intelligemment. Ou ils peuvent vous mettre en faillite.
Le piège du cycle du marché
L’immobilier est cyclique. Ceci n’est pas une suggestion. C’est une loi.
Pendant un boom. Les flippers tiennent les cartes. Ils peuvent nommer leur prix. La demande est si forte que les stocks disparaissent avant que l’encre du contrat d’achat ne sèche.
Lors d’un ralentissement. Ces mêmes maisons réparées sont assises. Ils pourrissent. Ils attirent les bugs et les offres lowball. Les mois passent. Vos coûts de détention rongent votre marge bénéficiaire.
Réparateurs et saisies
L’emplacement est réglé. Vous avez maintenant besoin du bon actif.
La plupart des gens pensent d’abord aux rénovations. Vous consacrez du temps. Vous engagez de l’argent. Vous transpirez sur les cloisons sèches et les revêtements de sol. La marge est là si vous pouvez gérer la main d’œuvre.
Les saisies offrent un piège différent. Achetez aux enchères. Achetez auprès d’une banque. Le prix est bas. Le piège ? L’ancien propriétaire ne pouvait probablement pas payer l’hypothèque. Ils ne pouvaient probablement pas non plus se permettre l’entretien. Vous pourriez hériter d’une infestation de rongeurs. Vous pourriez trouver un toit qui fuit. Vous pourriez trouver des dommages structurels cachés derrière une peinture immaculée.
Le flip sans contact
Vous n’êtes pas toujours obligé de lever un marteau.
Du début au milieu des années 2000. Flippers a acheté une nouvelle construction. Ils l’ont gardé pendant six mois. Ils l’ont vendu avec profit. Le marché était si chaud que le « nouveau » exigeait une prime.
Maintenant. La tendance a changé. Les investisseurs se tournent vers les nouveaux développements haut de gamme dans les banlieues périphériques. La stratégie est simple. Si le développement commercial se développe – magasins à grande surface, centres commerciaux – le quartier devient souhaitable. Les résidents affluent. Vous vendez avant leur arrivée.
Mais c’est risqué. Les prix du gaz augmentent. Les déplacements deviennent insupportables. Les acheteurs évitent les banlieues. Soudainement. Votre pari « sûr » est un handicap.
Le coût humain et les résultats
Pourquoi faisons-nous cela ? L’acheteur et le vendeur moyens doivent savoir dans quoi ils s’embarquent. Combien d’argent est réellement gagné ? Et où est la limite morale ?
Nous payons le prix le plus bas aux personnes qui ont perdu leur maison. Nous profitons de leur détresse. C’est une question à laquelle peu de flippers répondent honnêtement.
Nous allons approfondir ces questions. Nous examinerons le financement. Nous examinerons les bénéfices. Mais d’abord. Vous devez comprendre d’où vient l’argent.
Financement du retournement de maison
Vous ne pouvez pas retourner sans capital. Et les banques sont rarement intéressées à financer votre prochain projet. Vous avez besoin d’argent privé. Prêts durs. Ou vos propres économies. Chaque dollar a un coût. Chaque mois d’intérêt ronge vos capitaux propres.
La dure vérité sur le retournement dans un marché atone
Allumez la télévision et vous verrez l’illusion scintillante de l’industrie du retournement de maisons. Des émissions comme Flip This House et Flipping Out promettent qu’acheter des propriétés en difficulté et les revendre rapidement est un raccourci vers la richesse. La formule semble simple. Achetez bas. Vendez haut.
Mais ce n’est que la moitié de l’histoire.
La réalité consiste à trouver une propriété sous-évaluée et à effectuer les réparations avec un minimum de temps et d’argent. Même si certains professionnels ont bâti leur carrière sur ce modèle, le paysage économique actuel est bien moins indulgent que celui des années de boom. En cas de crise immobilière, la marge d’erreur se réduit à néant.
Le financement est un passif, l’argent est roi
La première règle du retournement est d’établir un budget. La plupart des débutants échouent ici. Ils tombent amoureux de la propriété et ignorent les chiffres.
Si vous êtes nouveau dans ce domaine, commencez par le financement. Au plus fort de la crise des prêts hypothécaires à risque, il était facile d’obtenir des fonds. Les acheteurs pourraient mettre zéro. Ils ont accepté des taux d’intérêt exorbitants parce qu’ils prévoyaient de devenir propriétaires de la maison pour quelques mois seulement. Le coût des intérêts était négligeable par rapport au bénéfice projeté.
Cette époque est révolue.
Lorsque le marché est stable, les prêteurs resserrent leur emprise. Obtenir un prêt hypothécaire pour un immeuble de placement est difficile. Si vous obtenez l’approbation, les taux d’intérêt élevés videront votre portefeuille pendant que la propriété restera invendue. Chaque mois de retard représente une perte d’argent.
L’argent liquide joue un rôle bien plus important dans le démarrage de ce changement.
Les prêteurs exigent désormais des acomptes importants. Une mise de fonds plus importante réduit votre taux d’intérêt, ce qui est le seul moyen de survivre à un marché lent. Vous avez également besoin de liquidités pour couvrir les réparations. Si vous comptez uniquement sur de l’argent emprunté, un problème inattendu peut vous mettre en faillite.
Repérer les drapeaux rouges
Les bonnes affaires ont des pièges. Si une offre semble trop belle pour être vraie, c’est bien le cas. Cela s’applique à la propriété elle-même et aux personnes que vous embauchez.
Vérifiez vos entrepreneurs
N’engagez jamais un entrepreneur sans vérifier les références. Demandez des références à d’anciens clients. Demandez des références aux fournisseurs. S’ils ne peuvent pas fournir les deux, éloignez-vous. Un entrepreneur sympathique n’est pas nécessairement fiable.
Évitez les maisons Franken
Méfiez-vous des maisons historiques qui ont subi des rénovations fragmentaires au fil des années. Ces « maisons franches » sont des cauchemars pour les palmes. Vous pourriez acheter un charmant bungalow pour découvrir que le câblage électrique est un enchevêtrement de codes obsolètes et de solutions de bricolage. Les problèmes structurels sont souvent cachés derrière de la peinture fraîche.
Le coût de négliger les détails
Pourquoi ces maisons existent-elles ? Parce que les propriétaires précédents ont essayé d’économiser de l’argent sur les mises à jour. Ils ont fait la moitié d’une rénovation. Ils ont ajouté une extension sans mettre à jour la fondation. Ils ont laissé le câblage d’origine à bouton et à tube en place.
Lorsque vous achetez une maison comme celle-ci, vous n’achetez pas seulement des murs. Vous achetez un passif.
Une révision complète du câblage peut coûter des milliers de dollars. Cela nécessite de démolir les murs. Cela nécessite des permis. Cela nécessite d’attendre les inspections. Chacune de ces étapes ronge votre chronologie. Chaque étape augmente vos coûts.
Le but du retournement est la vitesse. Vous voulez acheter, réparer et vendre. Une maison Franken vous oblige à vous arrêter. Cela vous oblige à creuser. Cela vous oblige à dépenser de l’argent que vous n’aviez pas prévu dans votre budget.
Budgétiser pour le vrai travail
Une fois que vous avez sécurisé votre argent et trouvé une propriété qui n’est pas un désastre structurel, vous avez besoin d’un budget détaillé. C’est là que trébuchent la plupart des palmes.
Vous devez tenir compte de :
– Prix d’achat : Le coût de la maison.
– Frais de clôture : Frais payés au moment de l’achat.
– **Réparation
L’achat d’une maison neuve est simple. Vous payez l’hypothèque, l’assurance, les taxes et les honoraires de votre agent et de votre avocat. Fait. Mais dans un marché en ralentissement, l’offre dépasse la demande. Vous pourriez conserver cette propriété plus longtemps que prévu. Cela change les calculs.
Les dessus de fixation sont différents. Le budget augmente rapidement.
Les experts recommandent d’ajouter 20 pour cent à votre estimation finale. Surestimer? Vous obtenez une aubaine. Sous-estimer ? Vous vous retrouvez coincé avec des factures inattendues.
Les bases structurelles plutôt que l’attrait extérieur
Les améliorations structurelles sont la partie la moins sexy du retournement. Ce sont aussi les plus importants.
Plomberie. Électrique. Isolation. Lutte antiparasitaire. CVC.
De nouveaux planchers de bois franc et de la peinture fraîche attirent les acheteurs. Un problème de termites tue l’affaire. Si vous manquez de compétences techniques, tenez compte des coûts de main-d’œuvre. Cela inclut l’argent perdu en attendant que votre beau-frère termine le câblage.
La plupart des agents affirment que les cuisines et les salles de bains offrent le meilleur rendement.
Au-delà du gros œuvre, cela signifie :
– Nouvelles armoires
– Comptoirs
– Matériel
– Éviers
– Dosserets
– Électroménagers
– Revêtement de sol
– Éclairage
Les améliorations de cuisine coûtent cher, mais elles font impression. Pensez aux comptoirs en granit. Stockage du vin. Vous pouvez aussi passer au vert. Découvrez comment fonctionne la construction écologique. Les améliorations écologiques ajoutent de la valeur lorsqu’elles sont commercialisées comme permettant d’économiser de l’argent.
Réduisez les coûts si la maison est structurellement solide. Peignez et remplacez simplement les tapis. Les choses deviennent vite chères avec les entrepreneurs.
Curb Appeal et frais cachés
L’attrait du trottoir compte. L’extérieur de la maison donne le ton.
Vous devrez peut-être peindre l’extérieur. Paysage. Réparez l’allée. Tout cela s’ajoute au budget.
L’emplacement dicte la prochaine série de coûts.
Si vous avez acheté dans un quartier cher, tondre la pelouse ne suffit pas. Réparer la clôture pourrait ne pas suffire. Des frais d’association de propriétaires pourraient s’appliquer.
Dans les zones en plein essor, prévoir un budget pour les mesures de sécurité.
Une fois que vous avez votre budget, vous pouvez choisir votre place.
La distorsion de la télévision
Le terme « retournement de maison » est entré en usage à la fin des années 1990 et au début des années 2000. Certains disent qu’il est déjà éteint. Le retournement implique un profit rapide. Des profits rapides ne se produisent pas dans un marché immobilier stagnant.
Mais le terme est resté. Cela a décollé avec la télévision de rénovation domiciliaire.
«Espaces commerciaux». «Relooking extrême de la maison». “Cette vieille maison.” Le grand-père des spectacles de rénovation. Ils rendent le remodelage amusant. Facile.
Des émissions comme “Property Ladder”, “Flip This House” et “Flipping Out” transforment l’achat d’une propriété en un drame sexy.
À la télé, les grosses rénovations prennent une heure. Du plâtre tombe sur la tête d’un entrepreneur. Le projet dépasse le budget. Tout le monde est content au final.
La réalité est plus lente. Et plus cher.
Retournement de nouvelles maisons et saisies
Choisir le type de propriété n’est que la première étape. Le vrai travail commence lorsque vous regardez la terre sous les fondations. Vous devez connaître le code postal mieux que les personnes qui y vivent.
Conduisez dans la rue. Faites cela à midi. Répétez cette opération à minuit. Il faut voir à quoi ressemble le quartier lorsque les lumières s’allument. Est-ce calme ? Ou est-ce une autoroute ? Vérifiez les compositions. Regardez le prix réellement vendu des maisons au cours des six derniers mois, et non le prix pour lequel elles ont été annoncées. Et gardez un œil sur les autres palmes. Si vous voyez trois panneaux « À vendre » avec « Investisseur » dessus dans un seul bloc, courez.
Nouvelles contraintes de construction
L’achat de nouvelles constructions est facile mais restrictif. Vous êtes lié aux constructeurs. La plupart d’entre eux font l’objet de développements planifiés. Et voici le piège : bon nombre de ces développements sont soumis à des clauses restrictives. Ils exigent que les acheteurs vivent dans la maison pendant une durée minimale. Certains interdisent même totalement la location. Si vous ne pouvez pas y vivre et le louer, votre stratégie de sortie devient encore plus difficile. Vous jouez selon leurs règles, pas les vôtres.
La vérification de la réalité REO
Les saisies sont différentes. Vous n’achetez pas auprès d’une personne. Vous achetez auprès d’une banque. Il s’agit de REO ou de propriétés immobilières. Le processus est lent. Cela prend généralement six à huit mois. Pourquoi? Parce que la banque doit passer par le tribunal. Ils doivent déposer des papiers. Ils doivent attendre. C’est un marathon juridique.
Si vous l’attrapez lors d’une vente aux enchères, vous êtes à la merci de l’horloge. Le minuteur ne se soucie pas de votre financement.
Et les prêts ? Ils sont délicats. La maison est vendue « telle quelle ». Les banques le savent. Ils savent que le toit fuit peut-être. Ils n’accordent donc pas exactement des prêts hypothécaires faciles. Vous avez souvent besoin de liquidités ou d’un prêt spécial rénovation.
L’illusion en ligne
Il existe des sites Internet pour cela. Il y en a beaucoup. Certains facturent des frais. Fannie Mae répertorie directement plusieurs de leurs REO. Il est tentant de cliquer sur « acheter » depuis votre canapé.
“L’une des plus grosses erreurs commises par les flippers est d’acheter une maison sans avoir été vue.”
Ne le fais pas. C’est l’erreur du débutant. La photo pourrait être vierge. La peinture peut paraître fraîche sur la vignette. Mais c’est tout. Vous n’obtenez aucune donnée sur le quartier. Vous ne savez pas si l’enfant d’à côté joue de la batterie à 3 heures du matin. Vous ne savez pas si les fondations s’effondrent. Vous ne savez pas quand cette photo a été prise. Une jolie photo n’est pas une inspection immobilière.
La question morale
Est-ce mal d’acheter une maison que quelqu’un vient de perdre ?
Non, c’est le marché. Vous achetez un inventaire. En achetant une saisie, vous réduisez l’offre. La rareté fait monter les prix des maisons restantes. D’une manière détournée, vous pourriez aider le prochain propriétaire du coin à vendre plus rapidement. Mais ils ne vous remercieront pas. Si vous achetez la maison de leur voisin pour quelques centimes par dollar, vous ne recevrez pas d’invitation au barbecue.
Retourner les fixateurs supérieurs
Les réparateurs sont connus pour leurs budgets alimentaires. Si vous en achetez un, vous avez besoin d’une peau solide et d’un plan de sortie clair. Les experts s’accordent sur quelques dures vérités avant de frapper le premier marteau.
Vous gagnez plus d’argent en achetant une maison bon marché et en la rendant belle, plutôt qu’en achetant une belle maison et en la rendant de qualité supérieure. Ces fondations fissurées comptent plus que les comptoirs en granit. Cela signifie généralement embaucher de l’aide.
Plus de personnes impliquées signifie plus de coordination. Vous devez surveiller de près les plombiers, les électriciens et les bricoleurs. Ou vous engagez un entrepreneur général. Cela coûte beaucoup d’argent.
Pensez local. Rénovation dans le Massachusetts ? Utilisez des planches à clin. Pas Adobe. Restez près de chez vous pour le matériel. Il est plus facile de trouver des experts qui savent installer ce que vous avez acheté.
Ne surestimez pas votre travail. Ce travail de peinture est superbe. Mais est-ce que cela vaut une majoration de 20 000 $ ? La surévaluation laisse votre maison assise. Les acheteurs se méfient lorsqu’une propriété persiste trop longtemps.
Ne prenez pas d’avance sur vous-même. Les palmes pour la première fois voient des signes dollar. Ils veulent plusieurs propriétés. Mais un problème peut se transformer en faillite si vous utilisez les capitaux propres de la maison A pour réparer la maison B. Chaque maison a besoin d’attention. À moins que vous ne quittiez votre travail quotidien, une maison suffit. Les experts ne recommandent pas le contraire aux débutants.
Attendez-vous à des retards. Vous pensez que votre rénovation prend deux mois ? Cela prendra probablement plus de temps. Attendez-vous à des coûts plus élevés.
Chaque mise à niveau sur laquelle vous lésinez vous hantera. Tapis pas cher. Électriciens bon marché. Vous ne pouvez pas faire semblant de qualité dans un marché en ralentissement.
Chronologie et facteurs de quartier
Les réparations prennent des mois. Ou des années. Si vous avez de la chance, moins de temps. Si vous envisagez d’y vivre tout en travaillant, préparez-vous à la sciure de bois.
Les quartiers fluctuent. Les taux de criminalité changent. Les entreprises locales explosent ou s’effondrent. Les écoles s’améliorent ou déclinent. Ceux-ci affectent la valeur de la propriété. La patience est la clé lorsqu’on attend qu’une zone décolle.
Par où commencer le retournement de maison
L’emplacement compte. Par où commencer ? Cela dépend de votre stratégie.
L’Association nationale des constructeurs d’habitations affirme qu’Indianapolis est la grande ville américaine la plus abordable pour une transaction immobilière. Du haut de gamme ? Los Angeles est le grand marché le moins abordable. Vous recherchez une saisie ? RealtyTrac dit que Détroit est en tête de liste.
Questions et réponses sur le retournement de maison
Pouvez-vous retourner des maisons sans argent ?
Oui. Mais c’est plus risqué. Cela demande plus de travail au départ. Vous pouvez vous associer à un investisseur. Obtenez un prêt auprès d’un prêteur d’argent dur ou d’un prêteur privé. Financez participativement votre premier flip. Si vous avez de bonnes relations bancaires, demandez du financement. Peu probable si vous n’avez aucun argent.
Vaut-il mieux retourner les maisons ou les louer ?
Un investissement à court terme ? Le retournement pourrait être mieux. Un revenu passif ? Rénover pour louer pourrait être mieux. Les deux ont des avantages et des inconvénients. Faites vos recherches avant de vous décider.
Est-il rentable de retourner des maisons ?
Oui. Si vous achetez bas, vendez haut et respectez un budget. Prévoyez une réserve pour les surprises. ATTOM Data Solutions rapporte que les maisons inversées se sont vendues à un prix médian de près de 218 000 $. Le bénéfice brut était de près de 63 000 $ en 2019.
Quels sont les inconvénients du retournement des maisons ?
Vous ne gagnerez aucun profit si quelque chose tourne mal. L’achat d’une maison sous-évaluée aide. Mais les rénovations et les saisies immobilières posent des problèmes coûteux. Problèmes de fondation. Dommages structurels. Défauts électriques. Cauchemars de plomberie. Les problèmes inattendus grignotent votre budget. Réduisez votre marge bénéficiaire. Le jeu n’en vaut peut-être pas la peine.
Trouver votre prochain mouvement
Vous avez les bases. Les murs sont levés. La peinture est sèche. Et maintenant ?
Si vous lisez encore ceci, vous recherchez probablement la prochaine couche du puzzle. Les sections précédentes couvraient le travail. Cette partie ? C’est une question de contexte. Il s’agit de savoir où se situe l’industrie lorsque vous tenez le marteau.
Il existe des ressources infinies. Trop, vraiment. Les passer au crible nécessite un filtre.
Lire entre les lignes de l’actualité immobilière
Vous devez comprendre le marché, pas seulement celui des cloisons sèches.
Prenez les grands changements. Nous sommes passés d’une période d’expansion à une période de récession, puis à une reprise qui semble différente. Les anciennes règles « acheter bas, vendre haut » s’appliquent toujours, mais le timing est plus délicat. Vous ne vous contentez plus de retourner une maison. Vous naviguez dans un paysage où le financement compte autant que la rénovation.
Considérez les sources. Des fiables.
L’Association nationale des constructeurs d’habitations suit les tendances. Ils vous disent avec quoi les constructeurs sont aux prises. Ils vous indiquent où les chaînes d’approvisionnement s’étouffent. Utilisez ces données. Si les prix du bois augmentent, votre budget doit en tenir compte avant de soumissionner pour un projet.
Regardez les saisies. Des sites comme Foreclosure.com et RealtyTrac.com fournissent des chiffres précis. Ils vous montrent où se regroupent les propriétés en difficulté. Il ne s’agit pas de spéculation. Il s’agit de découvrir où se cachent les capitaux propres, à la vue de tous.
Le dilemme de l’investisseur
Pourquoi certains flippers échouent-ils alors que d’autres repartent riches ?
C’est rarement la couleur de la peinture. Ce sont généralement les mathématiques.
Des articles de USA Today et du New York Times décortiquent ces échecs depuis des années. Le fil conducteur ? Mauvais timing. Sous-estimation des réparations. Trop payer pour le terrain.
Un ami pourrait voir un travail instinctif et voir un profit. Un autre voit un gouffre financier. La différence réside dans la diligence raisonnable.
“Il faudra encore travailler pour gagner de l’argent dans l’immobilier.”
Cette citation du U.S. News & World Report le reflète bien. L’argent facile a disparu. Vous devez être plus intelligent que le précédent. Il faut savoir pourquoi une maison est restée vide pendant trois ans. Était-ce la fondation ? Le quartier ? Le quartier scolaire ?
Construire votre réseau
Vous ne pouvez pas y parvenir seul.
Rejoignez les clubs. Les clubs d’investissement immobilier sont le lieu où vivent les renseignements locaux. Vous vous renseignez sur les permis avant qu’ils ne deviennent des documents publics. Vous entendez parler de vendeurs qui souhaitent se retirer avant d’être mis en vente.
L’Association nationale des constructeurs d’habitations propose également des ressources pour les professionnels. Même si vous êtes bricoleur, leurs guides sur les normes de construction sont de l’or. Ils vous disent quel code nécessite quoi. Sautez cela et vous risquez une inspection ratée. Une inspection ratée tue un toit plus rapidement qu’un mauvais toit.
Où chercher ensuite
Les liens ci-dessous ne sont pas de simples suggestions. Ce sont des points de départ.
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- Comment fonctionne la vente d’une maison : sachez ce que les acheteurs recherchent réellement sur les photos.
- Comment fonctionne le bâtiment écologique : L’efficacité énergétique n’est plus une niche. C’est un argument de vente. Des panneaux solaires ? Des fenêtres à double vitrage ? Ceux-ci ajoutent de la valeur.
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Comment fonctionne la certification LEED : Un objectif de haut niveau. Mais savoir ce que cela signifie vous aide à repérer les matériaux de qualité.
