Převrácení domu není schéma rychlého zbohatnutí. Je to logistické minové pole. Koupíte předmět s jediným cílem: prodat jej se ziskem. Teoreticky je vše jednoduché. V praxi je to kruté.
Místo nákupu určuje míru rizika. Hledáte perspektivní oblast? Sázíte na to, že hodnoty nemovitostí porostou. Kupujete nemovitost v novém rezidenčním komplexu? Cílíte na bohaté kupce, kteří ocení luxus a prostornost předměstí. Pokud uděláte vše správně, odejdete s hotovostí. Pokud uděláte chybu, zůstane vám dům, který nikdo nechce. Špatný rozpočet? Chyby v časování? Náhlý nárůst kriminality? Tyto faktory mohou okamžitě zmrazit váš majetek.
Mnoho investorů nyní porovnává náklady na výstavbu nového domu s náklady na renovaci stávajícího, aby určili, která možnost nabízí nejlepší marži. Oba způsoby lze správně implementovat. Nebo vás mohou zruinovat.
Past cyklu trhu
Nemovitosti jsou cyklické. To není předpoklad. Toto je zákon.
Během boomu. Ploutve drží karty v rukou. Mohou si stanovit vlastní cenu. Poptávka je tak vysoká, že inventář nemovitostí mizí dříve, než inkoust na kupní smlouvě zaschne.
Během recese. Stejné zrekonstruované domy leží ladem. Chátrají. Napadají je škůdci a kupující nabízejí ceny pod tržními cenami. Ubíhají měsíce. Náklady na údržbu vašeho zařízení snižují vaši ziskovou marži.
Objekty k renovaci versus bankovní aukce (exekuce)
Místo určeno. Nyní potřebujete správné aktivum.
Většina lidí nejprve přemýšlí o nemovitostech, které mají být zrekonstruovány. Investujete čas. Investujete peníze. Potíte se nad sádrokartonem a podlahou. Existuje určitá rezerva, pokud můžete spravovat své pracovní zdroje.
Bankovní aukce nabízejí další úskalí. Nákup v aukci. Nákup z banky. Cena je nízká. Ale je v tom háček? Předchozí majitel s největší pravděpodobností nezvládl splácet hypotéku. Pravděpodobně si nemohl dovolit ani údržbu domu. Můžete zdědit napadení hlodavci. Můžete si všimnout protékající střechy. Za bezchybným lakem můžete najít strukturální poškození.
Další prodej bez fyzického zásahu
Nemusíte vždy brát do ruky kladivo.
Na počátku a v polovině roku 2000 kupovaly ploutve novou konstrukci. Zařízení drželi šest měsíců. Prodali to se ziskem. Trh byl tak horký, že „nový“ stav nemovitosti si vyžádal cenovou prémii.
Nyní se trend posunul. Investoři hledají nové luxusní rezidenční projekty na odlehlých předměstích. Strategie je jednoduchá. Pokud začne komerční rozvoj – velké obchody, nákupní centra – oblast se stane atraktivní. Obyvatelé se tam budou hrnout. Prodáte, než dorazí.
Ale je to riskantní. Ceny benzínu rostou. Dojíždění do práce se stává neúnosným. Kupující se drží dál od předměstí. Najednou se vaše sázka na „bezpečnou“ stává závazkem.
Lidské náklady a konečný výsledek
Proč to děláme? Průměrný kupující a prodávající musí vědět, do čeho jdou. Kolik peněz se vlastně vydělá? A kde je morální hranice?
Vyplácíme své poslední peníze lidem, kteří přišli o své domovy. Vyděláváme na jejich těžké situaci. To je otázka, na kterou málokterý ploutvec upřímně odpoví.
Ponoříme se hlouběji do těchto problémů. Budeme uvažovat o financování. Podíváme se na zisk. Nejprve ale musíte pochopit, odkud peníze pocházejí.
Financování dalšího prodeje nemovitostí
Bez kapitálu je další prodej nemožný. A banky se jen zřídka zajímají o financování vašeho dalšího obchodu. Potřebujete soukromé peníze. Tvrdé půjčky. Nebo vlastní úspory. Každý dolar má svou hodnotu. Každý měsíc úrok spotřebovává váš podíl na kapitálu.
Krutá pravda o převracení nemovitostí na stagnujícím trhu
Zapněte televizi a uvidíte nablýskanou iluzi průmyslu překlápění domů. Pořady jako Flip This House a Flipping Out slibují, že nákup nemovitostí v nouzi a jejich rychlé převrácení je zkratkou k bohatství. Vzorec se zdá jednoduchý. Nakupujte levně. Prodávejte drahé.
Ale to je jen polovina příběhu.
Realitou je nalezení podhodnocené nemovitosti a dokončení rekonstrukčních prací s minimální časovou a finanční investicí. Ačkoli někteří profesionálové postavili svou kariéru na tomto modelu, současné ekonomické klima je mnohem méně shovívavé než v letech konjunktury. Na vrcholu krachu realitního trhu se chybové rozpětí sníží na nulu.
Financování je závazek a peníze jsou králem
Prvním pravidlem přeprodeje je stanovení rozpočtu. Tady většina nováčků selhává. Zamilují se do nemovitostí a ignorují čísla.
Pokud jste v tomto oboru noví, začněte s financováním. Na vrcholu hypoteční krize bylo snadné získat finanční prostředky. Kupující mohli zaplatit příspěvek nula. Souhlasili s nebetyčně vysokými úrokovými sazbami, protože plánovali vlastnit dům jen na několik měsíců. Úrokové náklady byly ve srovnání s očekávanými zisky zanedbatelné.
Doba pominula.
Když trh stagnuje, věřitelé zpřísňují své kontroly. Získat hypotéku na investici do nemovitosti je složité. Pokud vás schválí, vysoké úrokové sazby vám vysají peníze z peněženky, zatímco nemovitost zůstane neprodaná. Každý měsíc zpoždění jsou ztracené peníze.
Peníze hrají mnohem větší roli při zahájení procesu dalšího prodeje.
Věřitelé nyní vyžadují značné zálohy. Větší záloha snižuje vaši úrokovou sazbu, což je jediný způsob, jak přežít na pomalém trhu. K pokrytí nákladů na renovaci potřebujete také hotovost. Pokud se spoléháte pouze na vypůjčené prostředky, jeden nečekaný problém by vás mohl zruinovat.
Rozpoznávání červených vlajek
Skvělé nabídky mají svá úskalí. Pokud se dohoda zdá příliš dobrá na to, aby byla pravdivá, je. To platí jak pro nemovitost samotnou, tak pro lidi, které najímáte.
Zkontrolujte své dodavatele
Nikdy nenajměte dodavatele bez kontroly referencí. Požádejte o doporučení od minulých klientů. Požádejte dodavatele o doporučení. Pokud nemohou poskytnout obojí, odejděte. Přátelský dodavatel nemusí být nutně spolehlivý.
Vyhýbejte se Franken Houses
Dávejte si pozor na historické domy, které v průběhu let prošly nerovnoměrnou rekonstrukcí. Tyto “Frankenovy domy” jsou noční můrou pro spekulanty s nemovitostmi. Můžete si koupit okouzlující bungalov, jen abyste zjistili, že kabeláž je spletitá spleť zastaralých kódů a kutilských projektů. Za čerstvým nátěrem se často skrývají strukturální problémy.
Náklady na chybějící díly
Proč takové domy existují? Protože předchozí majitelé se snažili ušetřit peníze na modernizacích. Provedli jen polovinu oprav. Přidali rozšíření bez aktualizace nadace. Ponechali původní kabeláž s knoflíkem a trubkou.
Když si koupíte takový dům, nekupujete jen zdi. Kupujete závazek.
Kompletní přeinstalace může stát tisíce dolarů. Chcete-li to provést, musíte otevřít stěny. Vyžaduje se povolení. Musíte počkat na kontroly. Každý z těchto kroků vám zabírá čas. Každý krok zvyšuje vaše náklady.
Cílem dalšího prodeje je rychlost. Chcete koupit, renovovat a prodat. Franken House vás nutí zastavit. Nutí vás kopat. Nutí vás utrácet peníze, na které jste nepočítali.
Rozpočet pro skutečnou práci
Jakmile zajistíte peníze a najdete nemovitost, která není strukturální katastrofou, potřebujete podrobný rozpočet. Tady narazí většina spekulantů.
Musíte zvážit:
– Kupní cena : Náklady na dům.
– Závěrečné náklady : Poplatky zaplacené při nákupu.
-** Oprava
Nákup nového domu je jednoduchý proces. Hypotéku, pojištění, daně a provize platíte svému agentovi a právníkovi. Připraveno. Ale na slábnoucím trhu nabídka převyšuje poptávku. Možná budete muset držet nemovitost déle, než bylo plánováno. Tím se mění matematika věci.
Domy, které potřebují rekonstrukci, jsou něco jiného. Rozpočet rychle roste.
Odborníci doporučují přidat 20 % k vaší konečné známce. Přeceňovaný? Získejte pěkný bonus. podceňovaný? Zůstanou vám nečekané účty.
Konstrukční opravy jsou důležitější než vzhled
Strukturální vylepšení jsou nejméně atraktivní částí dalšího prodeje. Ale jsou také nejdůležitější.
Instalatérství. Elektrika. Izolace. Ochrana proti škůdcům. Systém vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC).
Nové dřevěné podlahy a čerstvá barva přitahují kupce do domu. Problém s termity může vykolejit dohodu. Pokud nemáte technické dovednosti, rozpočítejte si mzdové náklady. Včetně peněz ztracených při čekání, až tvůj bratr dokončí elektroinstalaci.
Většina agentů tvrdí, že kuchyně a koupelny poskytují nejlepší návratnost investice.
Kromě stavebních prací to znamená:
– Nový nábytek
– Stolní desky
– Příslušenství
– Umyvadla
– Zástěry
– Domácí spotřebiče
– Podlahové krytiny
– Osvětlení
Přestavba vaší kuchyně je drahá, ale je to působivé. Zvažte žulové desky. Skladování vína. Můžete si také vybrat ekologická řešení. Podívejte se, jak funguje šetrná budova. Zelená vylepšení přidávají hodnotu, když jsou propagována jako způsob, jak ušetřit peníze.
Udržujte náklady pod kontrolou, pokud je dům konstrukčně zdravý. Stačí vymalovat stěny a vyměnit koberce. S dodavateli ceny rychle rostou.
Atraktivita fasády a skryté poplatky
Na atraktivitě fasády záleží. Exteriér domu udává tón.
Možná budete muset natřít fasádu. Zařídit terénní úpravy. Opravte příjezdovou cestu. To vše zvyšuje rozpočet.
Umístění určuje další sadu nákladů.
Pokud jste si koupili dům v drahé oblasti, sekání trávy nestačí. Oprava plotu nemusí být možná. Mohou být účtovány poplatky společenství vlastníků domů.
V rozvojových oblastech rozpočet na bezpečnostní opatření.
Jakmile budete mít rozpočet, můžete si vybrat umístění.
Zkreslení televize
Termín obracející dům se začal používat koncem 90. let a začátkem 21. století. Někteří říkají, že je již zastaralý. Přeprodej znamená rychlé zisky. Rychlé zisky se na stagnujícím trhu s nemovitostmi nedějí.
Ale termín se zasekl. Stala se populární díky televizním pořadům o renovaci domů.
Trading Spaces, Extreme Home Makeover, This Old House je dědeček renovačních show. Dělají z renovace zábavu. Světlo.
Pořady jako „Property Ladder“, „Flip This House“ a „Flipping Out“ proměňují nákup nemovitostí v sexy drama.
V televizi trvají velké rekonstrukce hodinu. Zhotoviteli padá omítka na hlavu. Projekt je přes rozpočet. Nakonec jsou všichni šťastní.
Realita je pomalejší. A dražší.
Přeprodej nových domů a bankovních aktiv
Výběr typu nemovitosti je jen prvním krokem. Skutečná práce začíná, když začnete zkoumat půdu pod základem. Měli byste znát své PSČ lépe než lidé, kteří v dané oblasti žijí.
Jeďte po ulici. Udělejte to v poledne. Udělejte to znovu o půlnoci. Musíte vidět, jak oblast vypadá, když se rozsvítí světla. Je tady ticho? Nebo je to rychlostní silnice? Zkontrolujte podobné objekty (kompy). Podívejte se na to, za kolik se domy skutečně prodaly za posledních šest měsíců, ne na to, za co byly uvedeny. A držte palce dalším spekulantům. Pokud na stejném bloku uvidíte tři nápisy „Na prodej“ označené „Investor“, spusťte.
Omezení nákupu nových staveb
Nákup nových budov je jednoduchý, ale omezený. Jste vázáni na vývojáře. Většina těchto nemovitostí se nachází v plánovaných rezidenčních komplexech. A tady je háček: mnoho z těchto komplexů má omezující smlouvy. Požadují, aby kupující bydleli v domě po minimální dobu. Někteří dokonce úplně zakazují nájemní bydlení. Pokud tam nemůžete bydlet sami a nemůžete si to pronajmout, vaše strategie odchodu se stává obtížnější. Hrajete podle jejich pravidel, ne podle vašich.
Realita objektů REO
Zabavené předměty se od běžných věcí liší. Nekupujete od soukromé osoby. Nakupujete v bance. Jedná se o REO (Real Estate Owned) – nemovitosti ve vlastnictví bank. Proces probíhá pomalu. Obvykle to trvá šest až osm měsíců. Proč? Protože banka musí jít soudní cestou. Musí předložit doklady. Musí počkat. Tohle je legální maraton.
Pokud budete mít to štěstí a ulovíte předmět v aukci, jste vydáni na milost a nemilost času. Časovač se nestará o vaše financování.
A co půjčky? Jsou komplexní. Dům se prodává “tak jak je”. Banky to vědí. Vědí, že střecha může zatékat. Proto nejsou nakloněni vydávání jednoduchých hypotečních úvěrů. Často budete na rekonstrukci potřebovat hotovost nebo speciální půjčku.
Internetová iluze
Existují na to webové stránky. Je jich mnoho. Někteří účtují poplatky za přístup. Fannie Mae přímo uvádí mnoho svých REO vlastností. Pokušení kliknout na tlačítko „koupit“, aniž byste opustili pohovku, je skvělé.
“Jednou z největších chyb, které kupující domů dělají, je koupě domu bez prohlídky.”
Nedělej to. Tohle je nováčkovská chyba. Fotka může být dokonalá. Barva může na miniatuře vypadat svěže. Ale to je vše. Nedostanete žádná data o oblasti. Nevíš, jestli sousedka hraje na bubny ve 3 ráno. Nevíte, jestli se základ usazuje. Nevíte, kdy byla tato fotografie pořízena. Krásný obrázek nenahradí prohlídku místa.
Morální otázka
Je špatné koupit dům, který někdo právě ztratil?
Ne. Tohle je trh. Kupujete zásoby. Nákupem zabaveného předmětu snižujete zásobu. Nedostatek zvyšuje ceny zbývajících domů. Ve zvráceném smyslu můžete pomoci dalšímu majiteli domu na ulici prodat svůj dům rychleji. Nicméně vám nepoděkují. Pokud koupíte dům jejich souseda za haléře na dolar, nedostanete pozvání na grilování.
Přestavba zchátralých domů
Domy, které potřebují rekonstrukci, jsou známé tím, že kazí rozpočet. Pokud kupujete nemovitost jako je tato, potřebujete tlustou kůži a jasný plán odchodu. Než vezmete do ruky první kladivo, shodnou se odborníci na několika tvrdých pravdách.
Více peněz lze vydělat nákupem levného domu a jeho opravou, spíše než nákupem pěkného domu a snahou udělat ho prémiovým. Prasklina v základu je důležitější než žulové desky. To obvykle znamená, že potřebujete pomoc.
Více zúčastněných stran znamená více koordinace. Musíte bedlivě sledovat instalatéry, elektrikáře a kutily. Nebo si najmete generálního dodavatele. Stojí to hodně peněz.
Myslete lokálně. Renovovat v Massachusetts? Použijte šindel. Ne Adobe. Při výběru materiálů buďte blízko domova. Je snazší najít odborníky, kteří vědí, jak nainstalovat to, co jste si koupili.
Nepodceňujte svou sílu. Ten lak vypadá skvěle. Ale stojí to za prémii 20 000 $? Předražení způsobuje, že dům zůstává neprodaný. Kupující jsou opatrní, když nemovitost stojí na trhu příliš dlouho.
Nebrat příliš mnoho. Nováčci vidí dolary. Chtějí mít více objektů. Ale jeden problém by mohl vést k bankrotu, pokud použijete kapitál z domu A na rekonstrukci domu B. Každý dům potřebuje pozornost. Pokud neopustíte svou každodenní práci, stačí jeden domov. Odborníci začátečníkům jinak nedoporučují.
Počítejte se zpožděním. Myslíte si, že rekonstrukce potrvá dva měsíce? S největší pravděpodobností to bude trvat déle. Počítejte s vyššími náklady.
Každý upgrade, na kterém ušetříte, se vám vrátí. Levný koberec. Levní elektrikáři. Na změkčujícím trhu nemůžete předstírat kvalitu.
Čas a faktory sousedství
Dokončení domů, které vyžadují opravy, trvá měsíce. Nebo roky. Pokud budete mít štěstí, méně času. Pokud tam plánujete během rekonstrukce bydlet, připravte se na piliny.
Sousedství se mění. Míra kriminality se mění. Místní podniky prosperují nebo upadají. Školy se zlepšují nebo zhoršují. To ovlivňuje hodnotu nemovitosti. Trpělivost je klíčem k čekání, až se oblast začne rozvíjet.
Kde začít přeprodávat domy
Na umístění záleží. kde začít? Záleží na vaší strategii.
Národní asociace stavitelů domů (NAHB) říká, že Indianapolis je nejdostupnějším velkým městem v USA pro řešení domu. Prémiový segment? Los Angeles je nejméně dostupný velký trh. Hledáte nemovitost k nucenému prodeji? RealtyTrac říká, že Detroit je na prvním místě seznamu.
Otázky a odpovědi týkající se dalšího prodeje domů
Můžete prodat domy bez hotovosti?
Ano. Ale je to riskantnější. To vyžaduje více práce v počáteční fázi. Můžete se stát partnerem investora. Získejte půjčku od věřitele nebo soukromého věřitele. Získejte finance prostřednictvím crowdfundingu pro svůj první další prodej. Pokud máte dobré vztahy s bankou, požádejte o financování. Nepravděpodobné, pokud máte nulové peníze.
Je lepší domy prodat nebo pronajmout?
Krátkodobá investice? Další prodej by mohl být lepší. Pasivní příjem? Renovace nájmů by mohla být lepší. Obojí má pro i proti. Než se rozhodnete, proveďte průzkum.
Je výhodné prodávat domy?
Ano. Pokud nakupujete levně, prodávejte draze a držte se rozpočtu. Zahrňte rezervu na neočekávané výdaje. Data společnosti ATTOM Data Solutions ukazují, že prodané domy se prodaly za střední cenu téměř 218 000 USD. Hrubý zisk byl v roce 2019 téměř 63 000 $.
Jaké jsou nevýhody obracejících se domů?
Pokud se něco pokazí, nebudete mít zisk. Nákup podhodnoceného domu pomáhá. Ale domy, které potřebují renovaci a nucený prodej nemovitostí, mají drahé problémy. Problémy nadace. Strukturální poškození. Elektrické závady. Instalatérské noční můry. Neočekávané problémy sežerou váš rozpočet. Snižuje vaši ziskovou marži. Další prodej se nemusí vyplatit.
Najděte svůj další krok
Zvládli jste základy. Stěny jsou nahoře a barva je suchá. co bude dál?
Pokud budete pokračovat ve čtení, je pravděpodobné, že hledáte další dílek skládačky. Předchozí části popisovaly tvrdou práci. Tato část? Jde o kontext. Jde o to, abyste věděli, v jakém stavu je průmysl, když držíte kladivo.
Zdrojů je nespočet. Ve skutečnosti je jich příliš mnoho. Abyste se s nimi vypořádali, potřebujete filtr.
Čtení mezi řádky realitních zpráv
Musíte porozumět trhu, nejen tomu, jak se instaluje sádrokarton.
Zvažte zásadní změny. Přešli jsme od boomu k propadu k oživení, které je jiné. Stále platí stará pravidla „nakoupit levně, prodat draze“, ale načasování je složitější. Už nebudete jen obracet dům. Pohybujete se v krajině, kde na financování záleží stejně jako na renovaci.
Věnujte pozornost zdrojům. Spolehlivý.
National Association of Home Builders sleduje trendy. Řeknou vám, s čím se stavitelé potýkají. Naznačují, kde jsou dodavatelské řetězce stlačovány. Použijte tato data. Pokud se ceny řeziva zvýšily, váš rozpočet by to měl odrážet ještě předtím, než na projekt zadáte nabídku.
Podívejte se na data o bankrotech a nucených prodejích. Stránky jako Foreclosure.com a RealtyTrac.com poskytují přesná čísla. Ukazují, kde se koncentrují problémové předměty. Tady nejde o spekulace. Jde o to zjistit, kde jsou zisky skryty na očích.
Investorovo dilema
Proč někteří prodejci selhávají, zatímco jiní odcházejí bohatí?
To se stává zřídka kvůli barvě laku. To je obvykle záležitost matematiky.
Články z USA Today a The New York Times zkoumaly tato selhání po celá léta. Společné vlákno? Špatné načasování. Podcenění nákladů na opravy. Přeplatek za pozemek.
Jeden přítel může vidět kompletní přestavbu a vidět zisk. Jiný vidí černou díru pro peníze. Rozdíl je v due diligence.
“Vydělat peníze v nemovitostech bude vyžadovat více úsilí.”
Tento citát pochází z U.S. News & World Report, má pravdu. Snadné peníze jsou pryč. Musíte být chytřejší než předchozí hráč. Měli byste vědět, proč je dům tři roky prázdný. Byl problém s nadací? S oblastí? Se školním obvodem?
Vytváření sítě kontaktů
Nemůžeš to udělat sám.
Vstupte do klubů. Kluby pro investice do nemovitostí jsou místem, kde žijí místní informace. Dozvíte se o stavebních povoleních dříve, než se stanou veřejnými záznamy. O prodejcích, kteří chtějí z obchodu vystoupit, se dozvíte dříve, než uvedou nemovitost k prodeji.
National Association of Home Builders také nabízí zdroje pro profesionály. I když jste domácí kutil, jejich průvodce stavebními normami jsou neocenitelné. Řeknou vám, co kód vyžaduje. Tento krok přeskočte a riskujete, že test neuspějete. Neúspěšná kontrola zabije prodej rychleji než špatná střecha.
Kam se podívat dál
Níže uvedené odkazy nejsou pouze doporučeními. To jsou výchozí body.
- Jak funguje nákup domu : Pochopte náklady na uzavření. Jedí do vašich okrajů.
- Jak funguje prodej domu : Zjistěte, co kupující na fotografiích skutečně hledají.
- Jak funguje zelená budova : Energetická účinnost již není téma, které je úzce vymezeno. Toto je prodejní místo. Solární panely? Okna s dvojitým zasklením? To přidává hodnotu.
-
Jak funguje certifikace LEED : Toto je cíl na vysoké úrovni. Ale pochopení toho, co to znamená, vám pomůže rozpoznat kvalitní materiály.
