House flipping is geen manier om snel rijk te worden. Het is een logistiek mijnenveld. U koopt een woning met één doel voor ogen: deze met winst verkopen. Simpel op papier. Brutaal in de praktijk.
Waar u koopt, bepaalt uw risico. Kies een wijk die in opkomst is. U gokt erop dat de waarde van onroerend goed zal stijgen. Koop een nieuwe ontwikkeling. U richt zich op welvarende kopers die hunkeren naar luxe en ruimte in de buitenwijken. Doe het goed. Je loopt weg met contant geld. Doe het verkeerd. Je zit opgescheept met een huis dat niemand wil. Slechte budgettering? Timingfouten? Een plotselinge piek in de criminaliteit? Deze factoren kunnen uw tegoeden onmiddellijk bevriezen.
Veel beleggers vergelijken nu hoeveel het kost om een huis te bouwen versus te repareren om te zien wat betere marges oplevert. Beide paden kunnen slim worden uitgevoerd. Of ze kunnen je failliet laten gaan.
De valkuil van de marktcyclus
Vastgoed is cyclisch. Dit is geen suggestie. Het is een wet.
Tijdens een hausse. Flippers houden de kaarten vast. Ze kunnen hun prijs noemen. De vraag is zo groot dat de voorraad verdwijnt voordat de inkt op het koopcontract opdroogt.
Tijdens een vertraging. Diezelfde opgeknapte huizen zitten. Ze rotten. Ze trekken bugs en lowball-aanbiedingen aan. Maanden gaan voorbij. Uw holdingkosten eten uw winstmarge levend op.
Fixer-Uppers versus faillissementen
Locatie is geregeld. Nu heeft u het juiste bezit nodig.
De meeste mensen denken eerst aan fixeer-bovenwerk. Je besteedt tijd. Je legt geld vast. Je zweet over gipsplaten en vloeren. De marge is er als je de arbeid kunt beheersen.
Foreclosures bieden een andere valkuil. Koop op een veiling. Koop bij een bank. De prijs is laag. De vangst? De vorige eigenaar kon de hypotheek waarschijnlijk niet betalen. Ze konden zich waarschijnlijk ook geen onderhoud veroorloven. U kunt een knaagdierplaag erven. Mogelijk vindt u een lekkend dak. Mogelijk vindt u structurele schade verborgen achter onberispelijke verf.
De no-touch-flip
Je hoeft niet altijd een hamer op te tillen.
Begin tot midden jaren 2000. Flippers kocht nieuwbouw. Ze hielden het zes maanden vol. Ze verkochten het met winst. De markt was zo heet dat ‘nieuw’ een premie opleverde.
Nu. De trend is veranderd. Beleggers kijken naar nieuwe, hoogwaardige ontwikkelingen in afgelegen buitenwijken. De strategie is eenvoudig. Als de commerciële ontwikkeling toeslaat – grote winkels, winkelcentra – wordt het gebied aantrekkelijk. De bewoners stromen binnen. Je verkoopt voordat ze arriveren.
Maar dit is riskant. De gasprijzen stijgen. Woon-werkverkeer wordt ondraaglijk. Kopers mijden de buitenwijken. Plotseling. Uw “veilige” gok is een verplichting.
De menselijke kosten en het eindresultaat
Waarom doen we dit? De gemiddelde koper en verkoper moeten weten waar ze aan beginnen. Hoeveel geld wordt er daadwerkelijk verdiend? En waar ligt de morele grens?
Wij betalen de laagste dollar aan mensen die hun huis zijn kwijtgeraakt. Wij profiteren van hun nood. Het is een vraag die maar weinig flippers eerlijk beantwoorden.
We zullen dieper op deze kwesties ingaan. Wij gaan kijken naar de financiering. We zullen naar de winst kijken. Maar eerst. Je moet begrijpen waar het geld vandaan komt.
Huisflipfinanciering
Zonder kapitaal kun je niet flippen. En banken zijn zelden geïnteresseerd in het financieren van uw volgende overstap. Je hebt privégeld nodig. Harde leningen. Of uw eigen spaargeld. Elke dollar heeft een prijs. Elke maand rente vreet uw vermogen op.
De harde waarheid over flippen op een trage markt
Zet de tv aan en je ziet de schitterende illusie van de house-flipping-industrie. Programma’s als Flip This House en Flipping Out beloven dat het kopen van noodlijdende eigendommen en deze snel doorverkopen een kortere weg naar rijkdom is. De formule lijkt eenvoudig. Koop laag. Verkoop hoog.
Maar dat is slechts de helft van het verhaal.
De realiteit is het vinden van een ondergewaardeerd eigendom en het uitvoeren van reparaties met minimale tijd en geld. Hoewel sommige professionals hun carrière op dit model hebben opgebouwd, is het huidige economische landschap veel minder vergevingsgezind dan de jaren van hoogconjunctuur. Bij een vastgoedcrisis krimpt de foutmarge tot nul.
Financiering is een verplichting, contant geld is koning
De eerste regel bij het omdraaien is het maken van een begroting. De meeste beginners falen hier. Ze worden verliefd op het pand en negeren de cijfers.
Als u nieuw bent, begin dan met financiering. Tijdens het hoogtepunt van de subprime-hypotheekcrisis was het verkrijgen van geld moeiteloos. Kopers konden nul neerleggen. Ze accepteerden torenhoge rentetarieven omdat ze van plan waren het huis slechts een paar maanden te bezitten. De rentelasten waren verwaarloosbaar in vergelijking met de verwachte winst.
Dat tijdperk is voorbij.
Wanneer de markt vlak is, verstevigen kredietverstrekkers hun greep. Het verkrijgen van een hypotheek voor een beleggingspand is lastig. Als u toch wordt goedgekeurd, zullen de hoge rentetarieven uw portemonnee leegmaken terwijl het onroerend goed onverkocht blijft. Elke maand vertraging is geldverlies.
Contant geld speelt een veel grotere rol bij het op gang brengen van die flip.
Kredietverstrekkers eisen nu aanzienlijke aanbetalingen. Een grotere aanbetaling verlaagt uw rentetarief, wat de enige manier is om een trage markt te overleven. U hebt ook contant geld nodig om reparaties te dekken. Als u uitsluitend afhankelijk bent van geleend geld, kan één onverwacht probleem u failliet laten gaan.
De rode vlaggen spotten
Koopjes hebben valkuilen. Als een aanbieding te mooi klinkt om waar te zijn, dan is dat ook zo. Dit geldt voor de woning zelf en voor de mensen die u inhuurt.
Controleer uw aannemers
Huur nooit een aannemer in zonder de referenties te controleren. Vraag naar referenties van eerdere klanten. Vraag referenties op bij leveranciers. Als ze niet beide kunnen bieden, loop dan weg. Een vriendelijke aannemer is niet noodzakelijk een betrouwbare aannemer.
Vermijd Franken-Huizen
Wees op uw hoede voor historische huizen die in de loop der jaren fragmentarisch zijn gerenoveerd. Deze “Franken-huizen” zijn nachtmerries voor flippers. Misschien koopt u een charmante bungalow en ontdekt u dat de elektrische bedrading een wirwar is van verouderde codes en doe-het-zelf-reparaties. De structurele problemen gaan vaak verborgen achter verse verf.
De kosten van het over het hoofd zien van details
Waarom bestaan deze huizen? Omdat vorige eigenaren probeerden geld te besparen op updates. Ze hebben een halve verbouwing gedaan. Ze hebben een uitbreiding toegevoegd zonder de fundering bij te werken. Ze lieten de originele knop-en-buisbedrading op zijn plaats.
Als je een huis als dit koopt, koop je niet alleen muren. U koopt een verplichting.
Een volledige revisie van de bedrading kan duizenden euro’s kosten. Het vereist scheuren in muren. Er zijn vergunningen voor nodig. Het vereist wachten op inspecties. Elk van deze stappen vreet aan je tijdlijn. Elke stap verhoogt uw kosten.
Het doel van flippen is snelheid. Je wilt kopen, repareren en verkopen. Een Frankenhuis dwingt je tot stoppen. Het dwingt je om te graven. Het dwingt je om geld uit te geven waar je geen budget voor had.
Budgettering voor het echte werk
Zodra u uw geld veilig heeft gesteld en een eigendom heeft gevonden dat geen structurele ramp is, heeft u een gedetailleerd budget nodig. Dit is waar de meeste flippers struikelen.
U moet rekening houden met:
– Aankoopprijs : De kosten van de woning.
– Sluitingskosten : kosten betaald op het moment van aankoop.
– **Reparatie
Een nieuwbouwwoning kopen is eenvoudig. U betaalt de hypotheek, verzekering, belastingen en honoraria voor uw agent en advocaat. Klaar. Maar in een verzwakkende markt is het aanbod groter dan de vraag. Het kan zijn dat u dat onroerend goed langer vasthoudt dan u had gepland. Dat verandert de wiskunde.
Opknappers zijn anders. Het budget groeit snel.
Experts raden aan om 20 procent toe te voegen aan uw definitieve schatting. Overschatting? Je krijgt een meevaller. Onderschatten? Je loopt vast met onverwachte rekeningen.
Structurele basisprincipes boven beteugeling
Structurele verbeteringen zijn het minst sexy onderdeel van flippen. Ze zijn ook het belangrijkst.
Sanitair. Elektrisch. Isolatie. Ongediertebestrijding. HVAC.
Nieuwe hardhouten vloeren en verse verf zorgen ervoor dat kopers binnenkomen. Een termietenprobleem maakt de deal kapot. Als u geen technische vaardigheden heeft, houd dan rekening met de arbeidskosten. Dat is inclusief het geld dat verloren gaat bij het wachten tot uw zwager de bedrading heeft voltooid.
De meeste makelaars zeggen dat keukens en badkamers het beste rendement bieden.
Naast structureel werk betekent dit:
– Nieuwe kasten
– Werkbladen
– Hardware
– Wastafels
– Achterspatten
– Apparaten
– Vloeren
– Verlichting
Keukenupgrades zijn duur, maar ze maken indruk. Denk aan granieten toonbanken. Wijnopslag. Je zou ook voor groen kunnen gaan. Zie hoe groen bouwen werkt. Groene verbeteringen voegen waarde toe wanneer ze op de markt worden gebracht als geldbesparing.
Houd de kosten laag als het huis structureel gezond is. Gewoon schilderen en tapijten vervangen. Het wordt snel prijzig bij aannemers.
Beteugeling van beroep en verborgen kosten
Het beteugelen van beroep is belangrijk. De buitenkant van het huis zet de toon.
Mogelijk moet u de buitenkant schilderen. Landschap. Repareer de oprit. Dit alles draagt bij aan de begroting.
Locatie bepaalt de volgende reeks kosten.
Als je het in een dure buurt hebt gekocht, is het maaien van het gazon niet voldoende. Het repareren van het hek is misschien niet voldoende. Er kunnen kosten voor de Vereniging van Eigenaren van toepassing zijn.
Op opkomende terreinen: budget voor veiligheidsmaatregelen.
Zodra je je budget hebt, kun je je plek kiezen.
De televisievervorming
De term “house flipping” werd eind jaren negentig en begin jaren 2000 in gebruik genomen. Sommigen zeggen dat het al uitgestorven is. Flippen impliceert een snelle winst. Snelle winsten zijn niet mogelijk in een vlakke vastgoedmarkt.
Maar de term bleef hangen. Het begon met tv voor huisverbetering.
“Handelsruimten.” “Extreme huismake-over.” “Dit oude huis.” De grootvader van de verbouwingsshows. Ze zorgen ervoor dat verbouwen er leuk uitziet. Eenvoudig.
Shows als ‘Property Ladder’, ‘Flip This House’ en ‘Flipping Out’ maken van het kopen van onroerend goed een sexy drama.
Op tv duren grote renovaties een uur. Gips valt op het hoofd van een aannemer. Het project overschrijdt het budget. Iedereen is uiteindelijk blij.
De werkelijkheid is langzamer. En duurder.
Nieuwe huizen en faillissementen omdraaien
Het kiezen van het vastgoedtype is slechts stap één. Het echte werk begint als je naar het vuil onder de fundering kijkt. Je moet de postcode beter kennen dan de mensen die er wonen.
Rijd de straat. Doe dit tussen de middag. Doe dit opnieuw om middernacht. Je moet zien hoe de buurt eruit ziet als de lichten aangaan. Is het stil? Of is het een snelweg? Controleer de composities. Kijk naar waarvoor huizen de afgelopen zes maanden daadwerkelijk zijn verkocht, niet waarvoor ze op de markt stonden. En let op andere flippers. Als je in één blok drie borden met ‘Te koop’ ziet met ‘Investeerder’ erop, ren dan.
Nieuwbouwbeperkingen
Het kopen van nieuwbouw is eenvoudig maar beperkend. Je bent gebonden aan de bouwers. De meeste hiervan bevinden zich in geplande ontwikkelingen. En hier zit het addertje onder het gras: veel van deze ontwikkelingen hebben beperkende convenanten. Ze vereisen dat kopers een minimale tijd in het huis blijven wonen. Sommigen verbieden zelfs verhuur volledig. Als je er niet kunt wonen en het niet kunt verhuren, is je exitstrategie alleen maar moeilijker geworden. Je speelt volgens hun regels, niet die van jou.
De REO Realitycheck
Foreclosures zijn anders. Je koopt niet van een persoon. Je koopt bij een bank. Dit zijn REO’s, of vastgoedeigendommen. Het proces verloopt langzaam. Meestal duurt het zes tot acht maanden. Waarom? Omdat de bank via de rechter moet stappen. Ze moeten papieren indienen. Ze moeten wachten. Het is een legale marathon.
Als je het op een veiling tegenkomt, ben je overgeleverd aan de klok. De timer geeft niets om uw financiering.
En de leningen? Ze zijn lastig. De woning wordt verkocht ‘as is’. Banken weten dit. Ze weten dat het dak mogelijk lekt. Ze delen dus niet bepaald makkelijke hypotheken uit. Vaak heb je contant geld of een speciale renovatielening nodig.
De online illusie
Er zijn websites hiervoor. Er zijn er genoeg. Sommigen vragen een vergoeding. Fannie Mae somt veel van hun REO’s rechtstreeks op. Het is verleidelijk om vanuit je luie stoel op ‘kopen’ te klikken.
“Een van de grootste fouten die flippers maken is het kopen van een huis zonder dat je het ziet.”
Doe het niet. Het is de beginnersfout. De foto kan ongerept zijn. De verf ziet er misschien fris uit op de miniatuur. Maar dat is het. Je krijgt nul gegevens over de buurt. Je weet niet of het buurkind om drie uur ‘s nachts drumt. Je weet niet of de fundering aan het zinken is. Je weet niet wanneer die foto is gemaakt. Een mooie foto is geen eigendomsinspectie.
De morele vraag
Is het verkeerd om een huis te kopen dat iemand net verloren heeft?
Nee. Het is de markt. U koopt inventaris. Door een executoriale titel te kopen, verkleint u het aanbod. Schaarste drijft de prijzen voor de resterende woningen op. Op een verdraaide manier zou je de volgende huiseigenaar verderop in de straat kunnen helpen sneller te verkopen. Ze zullen je echter niet bedanken. Als je het huis van de buurman voor een paar centen per dollar koopt, ontvang je geen uitnodiging voor de barbecue.
Omdraaiende fixer-bovenwerk
Fixer-uppers zijn berucht om hun budgettaire budgetten. Als je er een koopt, heb je een dikke huid en een duidelijk exitplan nodig. Deskundigen zijn het eens over een paar harde waarheden voordat je met de eerste hamer zwaait.
Je verdient meer geld door een goedkoop huis te kopen en het mooi te maken, in plaats van een mooi huis te kopen en het premium te maken. Die gebarsten fundering is belangrijker dan de granieten werkbladen. Meestal betekent dit het inhuren van hulp.
Meer betrokken mensen betekent meer coördinatie. Je moet loodgieters, elektriciens en klusjesmannen nauwlettend in de gaten houden. Of u huurt een algemene aannemer in. Dat kost grof geld.
Denk lokaal. Verbouwen in Massachusetts? Gebruik duig. Niet adobe. Blijf dicht bij huis voor materialen. Het is gemakkelijker om experts te vinden die weten hoe ze moeten installeren wat je hebt gekocht.
Overschat uw werk niet. Dat verfwerk ziet er geweldig uit. Maar is het een opslag van $ 20.000 waard? Te hoge prijzen laten uw huis staan. Kopers worden op hun hoede als een pand te lang blijft staan.
Loop niet op de zaken vooruit. De eerste keer dat flippers dollartekens zien. Ze willen meerdere eigendommen. Maar één probleem kan uitmonden in een faillissement als je de overwaarde van Huis A gebruikt om Huis B op te knappen. Elk huis heeft aandacht nodig. Tenzij u uw dagelijkse baan opzegt, is één huis voldoende. Deskundigen raden niets anders aan voor nieuwkomers.
Verwacht vertragingen. Denkt u dat uw renovatie twee maanden duurt? Het zal waarschijnlijk langer duren. Verwacht hogere kosten.
Elke upgrade waar je op beknibbelt, zal je achtervolgen. Goedkoop tapijt. Goedkope elektriciens. Je kunt kwaliteit niet nabootsen in een verzachtende markt.
Tijdlijn- en buurtfactoren
Fixer-uppers duren maanden. Of jaren. Als je geluk hebt, minder tijd. Als je van plan bent daar te wonen terwijl je werkt, bereid je dan voor op zaagsel.
Buurten fluctueren. Misdaadcijfers veranderen. Lokale bedrijven groeien of gaan failliet. Scholen verbeteren of verslechteren. Deze hebben invloed op de waarde van onroerend goed. Geduld is de sleutel bij het wachten tot een gebied van start gaat.
Waar te beginnen met het omdraaien van huizen
Locatie is belangrijk. Waar moet je beginnen? Het hangt af van je strategie.
De National Association of Home Builders zegt dat Indianapolis de meest betaalbare grote Amerikaanse stad is voor een huisdeal. Hoogwaardig? Los Angeles is de minst betaalbare grote markt. Op zoek naar een afscherming? RealtyTrac zegt dat Detroit bovenaan de lijst staat.
Vragen en antwoorden over het omdraaien van huizen
Kun je huizen omdraaien zonder contant geld?
Ja. Maar het is riskanter. Het vergt meer werk vooraf. U kunt samenwerken met een investeerder. Krijg een lening van een kredietverstrekker met hard geld of een particuliere kredietverstrekker. Crowdfund je eerste flip. Als u een goede bankrelatie heeft, vraag dan om financiering. Onwaarschijnlijk als je nul geld hebt.
Is het beter om huizen om te draaien of te huren?
Investering op korte termijn? Omdraaien is misschien beter. Passief inkomen? Renoveren voor verhuur zou misschien beter zijn. Beide hebben voor- en nadelen. Doe je onderzoek voordat je beslist.
Is het winstgevend om huizen om te draaien?
Ja. Als u laag koopt, verkoop dan hoog en houd u aan een budget. Voeg een onvoorziene gebeurtenis voor verrassingen toe. ATTOM Data Solutions meldt dat huizen zijn verkocht voor een gemiddelde prijs van bijna $ 218.000. De brutowinst bedroeg in 2019 bijna $ 63.000.
Wat zijn de nadelen van het omdraaien van huizen?
U profiteert niet als er iets misgaat. Een ondergewaardeerd huis kopen helpt. Maar fixer-uppers en faillissementen hebben dure problemen. Funderingsproblemen. Structurele schade. Elektrische storingen. Loodgieters nachtmerries. Onverwachte problemen slokken uw budget op. Verklein uw winstmarge. De omslag is misschien niet de moeite waard.
Vind uw volgende zet
Je hebt de basis onder de knie. De muren staan. De verf is droog. Wat nu?
Als je dit nog steeds leest, ben je waarschijnlijk op zoek naar de volgende laag van de puzzel. De voorgaande paragrafen gingen over de sleur. Dit deel? Het gaat om de context. Het gaat erom te weten waar de industrie staat als je de hamer in handen hebt.
Er zijn eindeloze bronnen beschikbaar. Eigenlijk te veel. Om ze te doorzoeken heb je een filter nodig.
Tussen de regels door lezen van vastgoednieuws
Je moet de markt begrijpen, niet alleen de gipsplaat.
Neem de grote verschuivingen. We zijn van een hoogconjunctuur naar een crisis gegaan en vervolgens naar een herstel dat anders aanvoelt. De oude regels van ‘laag kopen, hoog verkopen’ zijn nog steeds van toepassing, maar de timing is lastiger. Je bent niet alleen meer een huis aan het omdraaien. U navigeert door een landschap waarin financiering net zo belangrijk is als renovatie.
Denk aan de bronnen. Betrouwbare.
De National Association of Home Builders volgt de trends. Ze vertellen waar bouwers mee worstelen. Ze vertellen je waar de toeleveringsketens stikken. Gebruik die gegevens. Als de houtprijzen stijgen, moet uw budget dat weerspiegelen voordat u op een project biedt.
Kijk naar de faillissementen. Sites als Foreclosure.com en RealtyTrac.com bieden harde cijfers. Ze laten zien waar de noodlijdende eigendommen zich clusteren. Dit gaat niet over speculatie. Het gaat erom te ontdekken waar het eigen vermogen zich in het volle zicht verbergt.
Het beleggersdilemma
Waarom falen sommige flippers terwijl anderen rijk weglopen?
Het is zelden de verfkleur. Meestal is het de wiskunde.
Artikelen uit USA Today en The New York Times hebben deze mislukkingen jarenlang ontleed. De rode draad? Slechte timing. Reparaties onderschatten. Te veel betalen voor de grond.
Eén vriend ziet misschien een goede baan en ziet winst. Een ander ziet een geldkuil. Het verschil is de due diligence.
“Het zal meer werk vergen om geld te verdienen met onroerend goed.”
Dat citaat uit US News & World Report vat dit samen. Het makkelijke geld is weg. Je moet slimmer zijn dan de laatste man. Je moet weten waarom een huis drie jaar leeg heeft gestaan. Was het de basis? De buurt? Het schooldistrict?
Uw netwerk opbouwen
Je kunt dit niet alleen doen.
Sluit je aan bij de clubs. In de vastgoedbeleggingsclubs woont de lokale informatie. U leert over vergunningen voordat ze openbare registers worden. Je hoort over verkopers die willen stoppen voordat ze een aanbieding doen.
De National Association of Home Builders biedt ook hulpmiddelen voor professionals. Zelfs als je een doe-het-zelver bent, zijn hun handleidingen over bouwnormen goud waard. Ze vertellen je welke code wat vereist. Als u dat overslaat, riskeert u een mislukte inspectie. Een mislukte inspectie doodt een klap sneller dan een slecht dak.
Waar moet ik nu zoeken
Onderstaande links zijn niet alleen maar suggesties. Het zijn uitgangspunten.
- Hoe het kopen van een huis werkt : begrijp de sluitingskosten. Ze eten je marge op.
- Hoe een huis verkopen werkt : weet waar kopers eigenlijk naar zoeken op foto’s.
- Hoe groen bouwen werkt : Energie-efficiëntie is niet langer een niche. Het is een verkoopargument. Zonnepanelen? Dubbele beglazing? Deze voegen waarde toe.
-
Hoe LEED-certificering werkt : een doel op hoog niveau. Maar als u weet wat het betekent, kunt u kwaliteitsmaterialen herkennen.
