De telefoon ging uren nadat Karen haar rondje in Florida had afgerond. De zon scheen. De lucht was warm. Toen kwam het kraken in haar stem.
“Er viel een boom op het huis.”
Ze maakte geen grapje. Een nor’easter hamerde op New England terwijl ik in Orlando zat en de verre huivering van hetzelfde stormsysteem voelde. Tegen de tijd dat ik landde, was de schade zichtbaar. Een verrotte eik was op het dak van de woonkamer gevallen. Het water stroomde naar binnen. De honden waren op de vlucht.
We waren veilig. De boom bestond grotendeels uit verteerd hout, wat minder structurele verbrijzeling en meer puin betekende. Ik heb een dakdekker gebeld. Ik heb mijn verzekeraar gebeld. Ik heb twaalf jaar lang premie betaald. Nu moest ik zien of ze zouden komen opdagen met een cheque of een poetsbeurt.
Er kwam een taxateur langs. Hij was professioneel. Hij begreep de spanning. Een paar dagen later arriveerde er een cheque.
Niet iedereen rijdt zo gemakkelijk.
Neem Paula Lazzari uit Springfield, Massachusetts. Haar huis werd in 2011 getroffen door een tornado. Het eerste bod van haar verzekeraar? Repareer een gebroken raam en vervang de gevelbeplating op de achterwand. Dat was het.
Lazzari accepteerde dat niet. Ze diende een klacht in bij het staatsbureau voor consumentenzaken en bedrijfsregulering. De staat kwam tussenbeide. De verzekeraar stemde er uiteindelijk mee in om het hele huis opnieuw te bekleden, vijf ramen te vervangen, een nieuw palissadehek te plaatsen en twee plafonds te repareren.
Het is een harde les voor elke huiseigenaar. U denkt misschien dat u de dekking kunt overslaan om geld te besparen. Dat zou je niet moeten doen. Dit is de reden waarom het voeren van een beleid niet onderhandelbaar is.
Waarom u de woningverzekering voor uw hypotheek niet kunt overslaan
De meeste staten verplichten geen wettelijke verzekering voor huiseigenaren. Je kunt op papier ook een huis bezitten zonder.
Uw bank werkt echter anders.
Kredietverstrekkers hebben een financieel belang in uw eigendom. Als het bouwwerk afbrandt of door een storm wordt platgedrukt, verdwijnt hun onderpand. Dat is slecht voor hun bedrijfsresultaten. Om hun investering te beschermen, vereist vrijwel elk hypotheekcontract dat u een adequate verzekering afsluit.
Als u uw polis laat verlopen, of als u eenvoudigweg weigert er een te kopen, komt de bank tussenbeide. Zij kopen een zogenoemde gedwongen dekking (ook wel een door de kredietverstrekker geplaatste verzekering genoemd).
Laat dit niet gebeuren.
Geforceerde dekking is roofzuchtig van opzet. De premies zijn aanzienlijk hoger dan de gangbare markttarieven. Bovendien gaat de uitbetaling alleen naar het leningsaldo van de bank. Uw persoonlijke bezittingen zijn niet gedekt. Het herbouwt uw huis niet volgens uw specificaties. Het beschermt uw gezin niet. Het is ontworpen om het verlies van de bank te minimaliseren, niet dat van u.
Als u achterloopt met betalingen, zal de kredietverstrekker u dwingen die hoge premie te betalen totdat u uw eigen polis veiligstelt. Het is een kostbare valstrik. Betaal uw premies op tijd. Houd het beleid actief.
De verborgen kosten van een rechtszaak
Verzekeren gaat niet alleen over stenen en mortel. Het gaat om aansprakelijkheid.
Stel je voor dat een bezoeker uitglijdt op je ijskoude oprit. Of een boomtak uit uw tuin beschadigt de auto van uw buurman tijdens een storm. Of erger nog, een gast raakt gewond tijdens zijn verblijf bij u thuis.
Zonder aansprakelijkheidsdekking bent u persoonlijk verantwoordelijk voor medische rekeningen, juridische kosten en mogelijke schikkingen. Deze kosten kunnen uw spaargeld wegvagen. Ze kunnen leiden tot loonbeslag. Ze kunnen tot een faillissement leiden.
Een standaard huiseigenarenbeleid omvat bescherming tegen persoonlijke aansprakelijkheid. Het dekt de kosten van juridische verdediging en schikkingen als u voor de rechter wordt gedaagd. Het is een schild. Zonder dit loop je op blote voeten door een mijnenveld.
Aansprakelijkheidsdekking voor gasten en huisdieren
Ik houd de honden aangelijnd als Bill en Bernice op bezoek komen. Ze zijn ouder dan vijfenzestig, en grindopritten zijn meedogenloos in de winter. Eén losse steen, een stuk ijs of zelfs een takje kan ervoor zorgen dat ze uitgestrekt raken. Ik wil niet dat ze gewond raken. Ik wil ook niet naar een rechtszaak staren. Als ze toch uitglijden, zegt mijn verzekeringsmaatschappij dat ze achter mij staan. We kunnen alleen maar hopen dat dit zo blijft.
De meeste polissen voor huiseigenaren omvatten aansprakelijkheidsdekking. Het beschermt u als iemand gewond raakt op uw eigendom. Een hondenbeet? Overdekt. Een val op uw veranda? Overdekt. Standaardbeleid beperkt deze bescherming vaak tot $ 100.000, maar u kunt meer kopen. Deze dekking vergoedt medische kosten en materiële schade. Het huurt ook de advocaat in die u in de rechtbank verdedigt.
Wat gebeurt er als er een ramp plaatsvindt?
Als brand, tornado’s, orkanen of nor’easters uw huis verwoesten, komt de verzekering van huiseigenaren tussenbeide. Het loont om het bouwwerk te repareren of te vervangen. Er is één grote uitzondering: overstromingen. Als u in een overstromingsgebied woont, heeft u een aparte dekking nodig.
Hier is de harde waarheid: ongeveer 75 procent van de Amerikaanse huiseigenaren heeft niet voldoende verzekeringen. Ze zijn onderverzekerd. U hebt voldoende dekking nodig om het huis opnieuw op te bouwen en de inhoud helemaal opnieuw te vervangen. Niet alleen de marktwaarde van de grond. De kosten voor de wederopbouw.
De woningbescherming heeft betrekking op het hoofdgebouw. Het omvat ook aangebouwde constructies zoals garages. Het omvat loodgieterswerk, elektrische bedrading, verwarmingssystemen en permanent geïnstalleerde airconditioning. Ook schuttingen, schuren, gastenverblijven en vrijstaande garages vallen hieronder. Controleer uw beleid. Zorg ervoor dat de limieten overeenkomen met de huidige arbeids- en materiaalkosten in uw regio.
Persoonlijke eigendommen vervangen
Wanneer uw spullen worden vernietigd, vergoedt de polis u. Meubilair. Apparaten. Kleding. Elektronica. De spullen hoeven niet in huis te zijn. Als ze zich in een kluisje of op de school van uw kind bevinden, zijn ze nog steeds gedekt.
U heeft de keuze hoe u deze items waardeert. U kunt kiezen voor werkelijke contante waarde of vervangingskosten.
- Werkelijke contante waarde: Dit houdt rekening met de afschrijving. Je krijgt wat het artikel vandaag waard is, niet wat je ervoor hebt betaald. Als uw tien jaar oude bank wordt vernietigd, krijgt u tien procent van de oorspronkelijke waarde, niet de volledige prijs.
- Vervangingskosten: Hiermee betaalt u wat het kost om vandaag een nieuw, vergelijkbaar artikel te kopen. Geen afschrijving. Het is vooraf duurder, maar het bespaart u als er een ramp gebeurt.
De meeste bedrijven beperken de dekking van persoonlijke eigendommen tot 70 procent van de dekking van uw woning. Als uw huis verzekerd is voor $ 100.000, zijn uw bezittingen waarschijnlijk beperkt tot $ 70.000. Hoogwaardige items zoals sieraden of kunst hebben vaak specifieke sublimieten. Misschien heb je daarvoor een berijder nodig.
Medische betalingen voor gasten
Bill glijdt weg. Hij breekt een heup. Hij klaagt mij niet aan. Hij wil gewoon dat zijn medische rekeningen betaald worden. Zijn medische dekking voor gasten treedt in werking.
Dit maakt deel uit van het beleid van de meeste huiseigenaren. Het betaalt voor verwondingen van gasten op uw terrein, ongeacht de schuld. Het dekt ambulanceritten, röntgenfoto’s, operaties en ziekenhuisverblijven. Het is een dekking zonder schuld. Het voorkomt dat kleine verwondingen uitmonden in rechtszaken. Het bewaart de vrede.
Uw vermogen beschermen
Uw huis is waarschijnlijk de grootste investering die u ooit zult doen. Een huiseigenarenverzekering beschermt dat eigen vermogen. Het eigen vermogen is de waarde van het onroerend goed minus eventuele hypotheek- of pandrechten. Als u verbouwt, groeit uw vermogen. Een verzekering zorgt ervoor dat als het huis wordt verwoest, u niet vanaf nul begint. Je kunt herbouwen. U kunt het bezit dat uw financiële leven ondersteunt, behouden.
Bescherming tegen natuurrampen
Het standaardbeleid dekt stormen, hagel, bliksem en explosies. Ze hebben geen betrekking op aardbevingen of overstromingen. Als u zich hiervoor in een risicogebied bevindt, heeft u aparte polissen nodig. De dekking voor aardbevingen is meestal een afzonderlijk eigen risico, vaak een percentage van de waarde van uw huis in plaats van een vast bedrag. Overstromingsverzekeringen zijn verkrijgbaar via het National Flood Insurance Program of particuliere verzekeraars. Ga er niet vanuit dat uw standaardpolis deze gebeurtenissen dekt. Controleer het.
Dekking van gebruiksverlies uitgelegd
Je hoeft niet te wachten tot een tornado je huis verliest. Eén enkele storm kan uitkomst bieden. Denk eens terug aan de nor’easter die Connecticut in oktober 2011 verwoestte. Het was geen orkaan. Het was gewoon hevige sneeuw en wind. De bladeren hingen nog steeds aan de bomen en voegden tonnen gewicht toe. Takken knapten en brachten elektriciteitskabels naar beneden.
Bij een vriendin verderop in de straat scheurde een enorme boom door haar dak. Niemand raakte gewond. Dat was de meevaller. Maar het huis? Onbewoonbaar. Op de plek waar vroeger het plafond zat, zat een gapend gat. Haar verzekeringsmaatschappij stuurde niet zomaar een schade-expert. Ze betaalden voor een hotel. Ze hebben de maaltijden gedekt. Ze betaalden alle extra kosten van levensonderhoud ergens anders, totdat aannemers het dak hadden hersteld.
Dit heet verlies van gebruiksdekking. Het treedt in werking als uw huis zo beschadigd is dat u er niet meer in kunt wonen. Standaardbeleid regelt dit. Zij vergoeden u hotels, restaurants en andere kosten van levensonderhoud. De meeste verzekeraars beperken dit tot 20 procent van uw totale woningdekking. Doe de wiskunde. Als uw huis verzekerd is voor $ 200.000, heeft u ongeveer $ 40.000 te besteden terwijl u ontheemd bent. Dat zijn veel hotelkamers. Het is genoeg om je gevoed en veilig te houden terwijl de wederopbouw begint.
Ga er niet van uit dat natuurrampen allemaal op dezelfde manier worden gedekt. Een huiseigenarenverzekering betaalt voor stormen, tornado’s en orkanen. Het dekt zelfs aangrenzende constructies als deze worden vernietigd. Maar er zijn hiaten. Aardbevingen vereisen doorgaans een afzonderlijk beleid. Overstromingen zijn de grote. De meeste standaard woningpolissen sluiten overstromingsschade volledig uit. Als uw kelder water opneemt door stijgende rivieren of hevige regenval, staat u er alleen voor, tenzij u een aparte overstromingsverzekering heeft afgesloten. Het National Flood Insurance Program (NFIP) is de federale optie. U kunt daarvoor niet vertrouwen op het beleid van uw standaard huiseigenaar.
Bescherming tegen diefstal en diefstal
Verzekeren gaat niet alleen over wind en water. Het gaat ook over mensen. Inbraak is een reëel risico. U denkt misschien dat uw alarmsysteem u tot een slecht doelwit maakt. Het helpt. Maar het garandeert de veiligheid niet. Standaardbeleid omvat bescherming tegen diefstal. Als iemand inbreekt en uw tv, sieraden of gereedschap meeneemt, reageert uw polis.
Deze dekking kent vaak sublimieten. Artikelen met een hoge waarde, zoals beeldende kunst of dure sieraden, vallen mogelijk niet volledig onder de standaard diefstalclausule. Mogelijk hebt u daarvoor een passagier of een geplande goedkeuring van persoonlijke eigendommen nodig. Controleer uw polislimieten. Ga er niet vanuit dat alles gedekt is tot de volledige waarde van uw huis.
“De meeste standaard woningverzekeringen bieden bescherming tegen inbraak en diefstal, maar waardevolle spullen vereisen vaak een aanvullende dekking.”
Bewaar bonnen. Maak foto’s van uw bezittingen. Een inventarislijst helpt bij het indienen van een claim. Het bewijst wat je had en wat er werd afgenomen. Zonder bewijs vraag je gewoon om geld op basis van geheugen. Verzekeringsmaatschappijen hebben documentatie nodig.
Mijn Duitse Dog en twee andere grote honden dienen als mijn primaire beveiligingssysteem. Als een indringer dom genoeg is om hem te negeren en de ontmoeting te overleven, komt de verzekeringspolis van mijn huiseigenaar tussenbeide. Die dekt diefstal. De polis vergoedt u op basis van de werkelijke contante waarde of de vervangingskosten, afhankelijk van wat u hebt gekozen toen u zich aanmeldde.
Om hoofdpijn te voorkomen bij het indienen van een claim, heeft u een inventaris nodig. Niet alleen een mentale lijst. Een fysieke. Documenteer waardevolle items op papier. Maak duidelijke foto’s. Bewaar bonnetjes thuis in een kluis of in een brandwerende kluis. Bewaar deze kritieke gegevens niet uitsluitend op een computer of in de cloud. Als een inbreker inbreekt, kan hij of zij uw laptop stelen of uw accounts hacken. Papier heeft geen wachtwoord.
Waarom verzekeringen belangrijker zijn dan de uitbetaling
Gemoedsrust is het echte product dat u koopt. Ik weet dat dit klinkt als bedrijfstaal. Ik probeer u hier geen polis te verkopen. Ik zeg dat het onvermijdelijk is. Je hoopt dat een tornado nooit je dak eraf rukt. Je hoopt dat een omgevallen eik nooit je woonkamer verplettert. Maar als die zeldzame, catastrofale gebeurtenissen plaatsvinden, zult u blij zijn dat u de premie heeft betaald.
Hier is de harde waarheid: verzekeringsmaatschappijen zijn niet je vrienden. Voor hen ben je een nummer in een spreadsheet. Ze willen zo min mogelijk betalen. Ze zullen zich indekken. Zij zullen bezwaar maken tegen claims. Ze kunnen zelfs suggereren dat uw aannemer onbetrouwbaar is, alleen maar om de betaling uit te stellen. Onthoud: dat is uw geld. Houd stand. Als de schade-expert u oneerlijk behandelt, bel dan de consumentenbeschermingsinstantie van uw staat of de afdeling bank- en verzekeringszaken. Het werkte voor Paula Lazzari in Springfield, Massachusetts.
Hoe u de goedkoopste woningverzekering kiest zonder de dekking te verliezen
Kosten zijn belangrijk. De National Association of Insurance Commissioners meldt dat de gemiddelde jaarlijkse premie ongeveer $ 1.211 bedraagt. Dat getal is een gemiddelde. Het varieert enorm per staat en woningwaarde.
Dus welke verzekeringsmaatschappij is de beste? Er is er niet één. Je moet offertes vergelijken.
Consumer Affairs noemt de top vijf van aanbieders als State Farm, The Hartford, Farmers, Allstate en USAA. Deze bedrijven zijn betrouwbaar. Maar zijn ze de goedkoopste? Vaak niet. Veel polishouders melden dat Travellers enkele van de laagste tarieven biedt die momenteel op de markt zijn.
Maar goedkoop is gevaarlijk als de dekking dun is. In het ergste geval heeft u voldoende geld nodig om uw huis en de inhoud ervan te vervangen. Laat het prijskaartje u niet blind maken voor de limieten.
Kun je een huiseigenarenverzekering online afsluiten? Ja. U kunt direct gratis offertes ontvangen. Bij sommige vervoerders kun je het hele proces digitaal afhandelen. Anderen beginnen online, maar dwingen u aan de telefoon om het beleid te binden. Vergelijk beide opties.
Laatste gedachten
Koop voldoende dekking. Documenteer uw spullen. Kom op tegen de verzekeraars als ze u proberen te misleiden. En slaap lekker, wetende dat uw honden en uw beleid in de gaten houden. De rest is afhankelijk van geluk.
