Il cambio di casa non è uno schema per arricchirsi velocemente. È un campo minato logistico. Acquisti un immobile con un obiettivo in mente: venderlo con profitto. Semplice sulla carta. Brutale in pratica.
Dove acquisti determina il tuo rischio. Scegli un quartiere emergente. Stai scommettendo che i valori delle proprietà aumenteranno. Acquista in un nuovo sviluppo. Ti stai rivolgendo ad acquirenti benestanti che bramano il lusso e lo spazio suburbano. Fallo bene. Te ne vai con i contanti. Fallo male. Sei bloccato con una casa che nessuno vuole. Budget inadeguato? Passi falsi temporali? Un improvviso aumento della criminalità? Questi fattori possono congelare istantaneamente le tue risorse.
Molti investitori ora confrontano quanto costa costruire una casa rispetto a quanto costa ripararla per vedere quale produce margini migliori. Entrambi i percorsi possono essere eseguiti in modo intelligente. Oppure possono mandarti in bancarotta.
La trappola del ciclo di mercato
Il settore immobiliare è ciclico. Questo non è un suggerimento. È una legge.
Durante un boom. Le pinne tengono le carte. Possono nominare il loro prezzo. La domanda è così elevata che le scorte scompaiono prima che l’inchiostro sul contratto di acquisto si sia asciugato.
Durante un rallentamento. Si trovano quelle stesse case riparate. Marciscono. Attirano bug e offerte lowball. Passano i mesi. I costi di mantenimento divorano vivo il tuo margine di profitto.
Fixer-Uppers contro pignoramenti
La posizione è stabilita. Adesso ti serve la risorsa giusta.
La maggior parte delle persone pensa prima al fissaggio delle tomaie. Impegni tempo. Impegni soldi. Sudi sul muro a secco e sul pavimento. Il margine c’è se riesci a gestire il lavoro.
I pignoramenti offrono una trappola diversa. Acquista all’asta. Acquista da una banca. Il prezzo è basso Il problema? Probabilmente il precedente proprietario non riusciva a pagare il mutuo. Probabilmente non potevano nemmeno permettersi la manutenzione. Potresti ereditare un’infestazione di roditori. Potresti trovare un tetto che perde. Potresti trovare danni strutturali nascosti dietro la vernice incontaminata.
Il flip senza tocco
Non è sempre necessario sollevare un martello.
Nella prima metà degli anni 2000. Flippers ha acquistato una nuova costruzione. L’hanno tenuto per sei mesi. L’hanno venduto a scopo di lucro. Il mercato era così caldo che il “nuovo” imponeva un premio.
Ora. La tendenza è cambiata. Gli investitori guardano ai nuovi sviluppi di fascia alta nelle periferie periferiche. La strategia è semplice. Se lo sviluppo commerciale colpisce – grandi magazzini, centri commerciali – l’area diventa desiderabile. I residenti si riversano. Vendi prima del loro arrivo.
Ma questo è rischioso. I prezzi del gas aumentano. Gli spostamenti diventano insopportabili. Gli acquirenti rifuggono dalla periferia. All’improvviso. La tua scommessa “sicura” è una responsabilità.
Il costo umano e i risultati finali
Perché lo facciamo? L’acquirente e il venditore medi devono sapere in cosa si stanno cacciando. Quanti soldi vengono effettivamente guadagnati? E dov’è la linea morale?
Stiamo pagando un dollaro in meno alle persone che hanno perso la casa. Stiamo traendo profitto dalla loro sofferenza. È una domanda a cui pochi flipper rispondono onestamente.
Approfondiremo questi temi. Vedremo il finanziamento. Vedremo i profitti. Ma prima. Bisogna capire da dove arrivano i soldi.
Finanziamenti per la casa
Non puoi capovolgere senza capitale. E le banche raramente sono interessate a finanziare la tua prossima svolta. Hai bisogno di soldi privati. Prestiti forti. O i tuoi risparmi. Ogni dollaro ha un costo. Ogni mese di interessi divora il tuo capitale.
La dura verità sul ribaltamento in un mercato lento
Accendi la TV e vedrai la scintillante illusione dell’industria del capovolgimento di case. Programmi come Flip This House e Flipping Out promettono che acquistare proprietà in difficoltà e rivenderle rapidamente è una scorciatoia verso la ricchezza. La formula sembra semplice. Acquista a basso prezzo. Vendi alto.
Ma questa è solo metà della storia.
La realtà consiste nel trovare una proprietà sottovalutata ed eseguire le riparazioni con tempo e denaro minimi. Sebbene alcuni professionisti abbiano costruito la loro carriera su questo modello, l’attuale panorama economico è molto meno clemente rispetto agli anni del boom. In un fallimento immobiliare, il margine di errore si riduce a zero.
Il finanziamento è una responsabilità, il contante è il re
La prima regola del ribaltamento è stabilire un budget. La maggior parte dei principianti fallisce qui. Si innamorano della proprietà e ignorano i numeri.
Se sei nuovo a questo, inizia con il finanziamento. Durante il culmine della crisi dei mutui subprime, ottenere fondi è stato semplicissimo. Gli acquirenti potrebbero mettere zero. Accettarono tassi di interesse altissimi perché progettavano di possedere la casa solo per pochi mesi. Il costo degli interessi era trascurabile rispetto al profitto previsto.
Quell’era è finita.
Quando il mercato è piatto, i finanziatori stringono la presa. Ottenere un mutuo per un investimento immobiliare è difficile. Se ottieni l’approvazione, gli alti tassi di interesse prosciugheranno il tuo portafoglio mentre la proprietà rimarrà invenduta. Ogni mese di ritardo è una perdita di denaro.
I contanti svolgono un ruolo molto più importante nell’avvio di questo cambiamento.
I finanziatori ora richiedono acconti significativi. Un acconto maggiore abbassa il tasso di interesse, che è l’unico modo per sopravvivere in un mercato lento. Hai anche bisogno di contanti liquidi per coprire le riparazioni. Se ti affidi esclusivamente al denaro preso in prestito, un problema inaspettato può mandarti in bancarotta.
Individuazione dei segnali d’allarme
Gli affari hanno trappole. Se un’offerta sembra troppo bella per essere vera, lo è. Questo vale per la proprietà stessa e per le persone che assumi.
Controlla i tuoi appaltatori
Non assumere mai un appaltatore senza controllare le referenze. Richiedi referenze ai clienti passati. Richiedi referenze ai venditori. Se non possono fornirli entrambi, allontanati. Un appaltatore amichevole non è necessariamente affidabile.
Evita le case Franken
Diffidare delle case storiche che hanno subito ristrutturazioni frammentarie nel corso degli anni. Queste “case Franken” sono un incubo per i flipper. Potresti acquistare un grazioso bungalow solo per scoprire che il cablaggio elettrico è un groviglio di codici obsoleti e soluzioni fai-da-te. I problemi strutturali sono spesso nascosti dietro la vernice fresca.
Il costo di trascurare i dettagli
Perché esistono queste case? Perché i precedenti proprietari hanno cercato di risparmiare sugli aggiornamenti. Hanno fatto una mezza ristrutturazione. Hanno aggiunto un’estensione senza aggiornare la fondazione. Hanno lasciato il cablaggio originale con manopola e tubo in posizione.
Quando compri una casa come questa, non compri solo dei muri. Stai acquistando una passività.
Una revisione completa del cablaggio può costare migliaia. Richiede lo strappo nei muri. Richiede permessi. Richiede l’attesa delle ispezioni. Ciascuno di questi passaggi influisce sulla tua sequenza temporale. Ogni passaggio aumenta i costi.
L’obiettivo del lancio è la velocità. Vuoi comprare, riparare e vendere. Una casa Franken ti costringe a fermarti. Ti costringe a scavare. Ti costringe a spendere soldi che non avevi preventivato.
Budget per il lavoro reale
Una volta che hai messo al sicuro i tuoi soldi e hai trovato una proprietà che non sia un disastro strutturale, hai bisogno di un budget dettagliato. È qui che la maggior parte dei flipper inciampa.
È necessario tenere conto di:
– Prezzo d’acquisto : Il costo della casa.
– Costi di chiusura : commissioni pagate al momento dell’acquisto.
– **Riparazione
Acquistare una casa di nuova costruzione è semplice. Paghi il mutuo, l’assicurazione, le tasse e le spese per il tuo agente e avvocato. Fatto. Ma in un mercato in fase di indebolimento, l’offerta supera la domanda. Potresti mantenere quella proprietà più a lungo del previsto. Questo cambia i conti.
Le tomaie del fissatore sono diverse. Il budget cresce velocemente.
Gli esperti consigliano di aggiungere il 20% alla stima finale. Sopravvalutare? Ottieni una manna dal cielo. Sottovalutare? Rimani bloccato con fatture inaspettate.
Nozioni di base strutturali rispetto al ricorso al marciapiede
I miglioramenti strutturali sono la parte meno attraente del ribaltamento. Sono anche i più importanti.
Impianto idraulico. Elettrico. Isolamento. Controllo dei parassiti. HVAC.
Nuovi pavimenti in legno e vernice fresca attirano gli acquirenti. Un problema di termiti uccide l’affare. Se non hai competenze tecniche, considera il costo della manodopera. Ciò include i soldi persi aspettando che tuo cognato finisse il cablaggio.
La maggior parte degli agenti afferma che cucine e bagni offrono il miglior rendimento.
Al di là del lavoro strutturale, ciò significa:
– Nuovi mobili
– Controsoffitti
– Ferramenta
– Lavandini
– Alzatina
– Elettrodomestici
– Pavimentazione
– Illuminazione
Gli aggiornamenti della cucina sono costosi ma fanno impressione. Pensa ai banconi in granito. Conservazione del vino. Potresti anche diventare verde. Scopri come funziona la bioedilizia. I miglioramenti ecologici aggiungono valore se commercializzati come risparmi di denaro.
Mantieni bassi i costi se la casa è strutturalmente sana. Basta dipingere e sostituire i tappeti. Le cose diventano costose velocemente con gli appaltatori.
Ricorso limitato e commissioni nascoste
Il ricorso al freno è importante. L’esterno della casa dà il tono.
Potrebbe essere necessario dipingere l’esterno. Paesaggio. Ripara il vialetto. Tutto ciò aumenta il budget.
La posizione determina la successiva serie di costi.
Se hai acquistato in un quartiere costoso, falciare il prato non è sufficiente. Riparare la recinzione potrebbe non risolverlo. Potrebbero essere applicate le quote associative dei proprietari di case.
Nei settori emergenti, budget per le misure di sicurezza.
Una volta che hai il budget, puoi scegliere il tuo posto.
La distorsione televisiva
Il termine “house flipping” è entrato in uso alla fine degli anni ’90 e all’inizio degli anni 2000. Alcuni dicono che sia già estinto. Il lancio implica un rapido profitto. I profitti rapidi non si ottengono in un mercato immobiliare piatto.
Ma il termine è rimasto. È decollato con la TV per la casa.
“Spazi commerciali”. “Rifacimento domestico estremo.” “Questa vecchia casa.” Il nonno del rimodellamento mostra. Rendono il rimodellamento un aspetto divertente. Facile.
Spettacoli come “Property Ladder”, “Flip This House” e “Flipping Out” trasformano l’acquisto di proprietà in un dramma sexy.
In TV, i lavori di ristrutturazione importanti richiedono un’ora. Il gesso cade sulla testa di un imprenditore. Il progetto supera il budget. Tutti sono felici alla fine.
La realtà è più lenta. E più costoso.
Ribaltamento di nuove case e pignoramenti
La scelta del tipo di proprietà è solo il primo passo. Il vero lavoro inizia quando guardi lo sporco sotto le fondamenta. Devi conoscere il codice postale meglio delle persone che vivono lì.
Guidare la strada. Fallo a mezzogiorno. Fallo di nuovo a mezzanotte. Devi vedere come appare il quartiere quando si accendono le luci. È tranquillo? O è un’autostrada? Controlla le composizioni. Guarda a quanto sono state effettivamente vendute le case negli ultimi sei mesi, non a cosa sono state messe in vendita. E tieni gli occhi aperti per le altre pinne. Se vedi tre cartelli “In vendita” con “Investitore” sopra in un blocco, corri.
Nuovi Vincoli Costruttivi
Acquistare nuove costruzioni è facile ma restrittivo. Sei legato ai costruttori. La maggior parte di questi sono in fase di sviluppo pianificato. Ed ecco il problema: molti di questi sviluppi hanno accordi restrittivi. Richiedono agli acquirenti di vivere nella casa per un tempo minimo. Alcuni addirittura vietano del tutto gli affitti. Se non puoi vivere lì e non puoi affittarlo, la tua strategia di uscita diventa ancora più difficile. Stai giocando secondo le loro regole, non le tue.
Il controllo della realtà REO
I pignoramenti sono diversi. Non stai acquistando da una persona. Stai acquistando da una banca. Questi sono REO o proprietà immobiliari. Il processo è lento. Di solito ci vogliono dai sei agli otto mesi. Perché? Perché la banca deve passare in tribunale. Devono archiviare i documenti. Devono aspettare. È una maratona legale.
Se lo prendi ad un’asta, sei in balia del tempo. Il timer non si preoccupa del tuo finanziamento.
E i prestiti? Sono complicati. La casa viene venduta “così com’è”. Le banche lo sanno. Sanno che il tetto potrebbe perdere. Quindi non stanno esattamente distribuendo mutui facili. Spesso hai bisogno di contanti o di un prestito speciale per la ristrutturazione.
L’illusione online
Ci sono siti web per questo. Molti di loro. Alcuni richiedono una tariffa. Fannie Mae elenca direttamente molti dei loro REO. È forte la tentazione di fare clic su “acquista” dal tuo divano.
“Uno degli errori più grandi commessi dai flipper è comprare una casa a scatola chiusa.”
Non farlo. È l’errore da principiante. La foto potrebbe essere immacolata. La vernice potrebbe apparire fresca nella miniatura. Ma questo è tutto. Ottieni zero dati sul quartiere. Non sai se il ragazzo della porta accanto suona la batteria alle 3 del mattino. Non sai se le fondamenta stanno affondando. Non sai quando è stata scattata quella foto. Una bella immagine non è un’ispezione della proprietà.
La questione morale
È sbagliato comprare una casa che qualcuno ha appena perso?
No. È il mercato. Stai acquistando inventario. Acquistando un pignoramento, riduci l’offerta. La scarsità fa salire i prezzi per le case rimanenti. In un modo contorto, potresti aiutare il prossimo proprietario di casa in fondo alla strada a vendere più velocemente. Non ti ringrazieranno però. Se stai comprando la casa del tuo vicino per pochi centesimi, non riceverai un invito al barbecue.
Ribaltare Fixer-Tomaie
I riparatori sono noti per mangiare budget. Se ne stai acquistando uno, hai bisogno di una pelle dura e di un piano di uscita chiaro. Gli esperti concordano su alcune dure verità prima di colpire il primo martello.
Guadagni di più comprando una casa economica e rendendola bella, piuttosto che comprando una bella casa e rendendola premium. Quelle fondamenta screpolate contano più dei ripiani in granito. Questo di solito significa assumere un aiuto.
Più persone coinvolte significano più coordinamento. Devi osservare da vicino idraulici, elettricisti e tuttofare. Oppure assumi un appaltatore generale. Ciò costa un sacco di soldi.
Pensa locale. Ristrutturazione in Massachusetts? Usa l’assicella. Non Adobe. Resta vicino a casa per i materiali. È più facile trovare esperti che sappiano come installare ciò che hai acquistato.
Non sopravvalutare il tuo lavoro. Quel lavoro di verniciatura sembra fantastico. Ma vale un margine di $ 20.000? Il prezzo eccessivo lascia la tua casa in sospeso. Gli acquirenti diventano diffidenti quando una proprietà rimane troppo a lungo.
Non esagerare. Chi lancia per la prima volta vede i simboli del dollaro. Vogliono più proprietà. Ma un problema può trasformarsi in bancarotta se si utilizza il capitale della Casa A per sistemare la Casa B. Ogni casa ha bisogno di attenzione. A meno che tu non stia lasciando il tuo lavoro quotidiano, una casa è sufficiente. Gli esperti non consigliano diversamente ai principianti.
Aspettatevi ritardi. Pensi che la tua ristrutturazione richieda due mesi? Probabilmente ci vorrà più tempo. Aspettatevi costi più elevati.
Ogni aggiornamento su cui risparmierai ti perseguiterà. Tappeto economico. Elettricisti economici. Non si può fingere la qualità in un mercato in declino.
Cronologia e fattori di vicinato
Per riparare le tomaie ci vogliono mesi. O anni. Se sei fortunato, meno tempo. Se hai intenzione di vivere lì mentre lavori, preparati alla segatura.
I quartieri oscillano. I tassi di criminalità cambiano. Le imprese locali prosperano o crollano. Le scuole migliorano o peggiorano. Questi influiscono sul valore della proprietà. La pazienza è fondamentale quando si aspetta che un’area decolli.
Da dove iniziare a capovolgere la casa
La posizione è importante. Da dove dovresti iniziare? Dipende dalla tua strategia.
La National Association of Home Builders afferma che Indianapolis è la grande città degli Stati Uniti più conveniente per un affare immobiliare. Di fascia alta? Los Angeles è il mercato principale meno conveniente. Cerchi un pignoramento? RealtyTrac dice che Detroit è in cima alla lista.
Domande e risposte sul lancio della casa
Si possono vendere case senza contanti?
Sì. Ma è più rischioso. Ci vuole più lavoro in anticipo. Puoi collaborare con un investitore. Ottieni un prestito da un prestatore di denaro forte o da un prestatore privato. Fai un crowdfunding per il tuo primo lancio. Se hai un buon rapporto bancario, chiedi un finanziamento. Improbabile se non hai soldi.
È meglio vendere le case o affittarle?
Investimento a breve termine? Capovolgere potrebbe essere migliore. Reddito passivo? Ristrutturare per il noleggio potrebbe essere migliore. Entrambi hanno pro e contro. Fai le tue ricerche prima di decidere.
È redditizio vendere case?
Sì. Se acquisti a poco, vendi a tanto e rispetta un budget. Includere una riserva di sorprese. ATTOM Data Solutions riferisce che le case capovolte sono state vendute per un prezzo medio di quasi $ 218.000. L’utile lordo è stato di quasi $ 63.000 nel 2019.
Quali sono gli svantaggi di girare le case?
Non trarrai profitto se qualcosa va storto. Acquistare una casa sottovalutata aiuta. Ma i riparatori e i pignoramenti hanno problemi costosi. Problemi di fondazione. Danni strutturali. Guasti elettrici. Incubi idraulici. Problemi imprevisti consumano il tuo budget. Riduci il tuo margine di profitto. Il ribaltamento potrebbe non valerne la pena.
Trova la tua prossima mossa
Hai le nozioni di base. I muri sono alzati. La vernice è asciutta. E adesso?
Se stai ancora leggendo questo, probabilmente stai cercando lo strato successivo del puzzle. Le sezioni precedenti riguardavano la fatica. Questa parte? Riguarda il contesto. Si tratta di sapere a che punto è il settore quando si ha in mano il martello.
Ci sono infinite risorse là fuori. Troppi, davvero. Setacciarli richiede un filtro.
Leggere tra le righe delle notizie immobiliari
È necessario comprendere il mercato, non solo il muro a secco.
Fai i grandi cambiamenti. Siamo passati da un’era di boom a una di recessione, quindi a una ripresa che sembra diversa. Le vecchie regole del “comprare a poco, vendere a tanto” si applicano ancora, ma i tempi sono più complicati. Non stai più semplicemente ribaltando una casa. Stai navigando in un panorama in cui il finanziamento conta tanto quanto la ristrutturazione.
Considera le fonti. Quelli affidabili.
L’Associazione nazionale dei costruttori domestici segue le tendenze. Ti dicono con cosa stanno lottando i costruttori. Ti dicono dove le catene di approvvigionamento stanno soffocando. Usa quei dati. Se i prezzi del legname sono aumentati, il tuo budget deve rifletterlo prima di fare un’offerta per un progetto.
Guarda i pignoramenti. Siti come Foreclosure.com e RealtyTrac.com forniscono numeri concreti. Ti mostrano dove si raggruppano le proprietà in difficoltà. Non si tratta di speculazioni. Si tratta di scoprire dove si nasconde il capitale proprio in bella vista.
Il dilemma dell’investitore
Perché alcuni flipper falliscono mentre altri diventano ricchi?
Raramente è il colore della vernice. Di solito è la matematica.
Articoli di USA Today e del New York Times hanno analizzato questi fallimenti per anni. Il filo conduttore? Cattivo tempismo. Sottovalutare le riparazioni. Pagando più del dovuto per la terra.
Un amico potrebbe vedere un lavoro intestinale e vedere il profitto. Un altro vede un pozzo di soldi. La differenza è la due diligence.
“Ci vorrà più lavoro per fare soldi nel settore immobiliare.”
Questa citazione da U.S. News & World Report lo cattura. I soldi facili se ne sono andati. Devi essere più intelligente dell’ultimo ragazzo. Devi sapere perché una casa è rimasta vuota per tre anni. Era la fondazione? Il quartiere? Il distretto scolastico?
Costruisci la tua rete
Non puoi farlo da solo.
Unisciti ai club. I club di investimento immobiliare sono il luogo in cui vivono le informazioni locali. Si impara a conoscere i permessi prima che diventino registri pubblici. Si sente parlare di venditori che vogliono uscire prima di elencarsi.
L’Associazione nazionale dei costruttori edili offre anche risorse per i professionisti. Anche se sei un fai-da-te, le loro guide sugli standard di costruzione sono d’oro. Ti dicono quale codice richiede cosa. Saltalo e rischierai un’ispezione fallita. Un’ispezione fallita uccide un salto più velocemente di un tetto difettoso.
Dove cercare dopo
I link sottostanti non sono solo suggerimenti. Sono punti di partenza.
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