Cambiar de casa no es un plan para hacerse rico rápidamente. Es un campo minado logístico. Compras una propiedad con un objetivo en mente: venderla para obtener ganancias. Sencillo sobre papel. Brutal en la práctica.
El lugar donde compra dicta su riesgo. Elija un vecindario prometedor. Usted está apostando a que los valores de las propiedades aumentarán. Compre en un nuevo desarrollo. Se dirige a compradores adinerados que anhelan lujo y espacio suburbano. Hazlo bien. Te vas con dinero en efectivo. Hazlo mal. Estás atrapado en una casa que nadie quiere. ¿Mal presupuesto? ¿Errores en el momento oportuno? ¿Un aumento repentino en la delincuencia? Estos factores pueden congelar sus activos al instante.
Muchos inversores ahora comparan cuánto cuesta construir una casa versus repararla para ver cuál genera mejores márgenes. Ambos caminos se pueden ejecutar de forma inteligente. O pueden arruinarte.
La trampa del ciclo del mercado
El sector inmobiliario es cíclico. Esto no es una sugerencia. Es una ley.
Durante un auge. Las aletas sostienen las cartas. Pueden nombrar su precio. La demanda es tan alta que el inventario desaparece antes de que se seque la tinta del contrato de compra.
Durante una desaceleración. Esas mismas casas arregladas permanecen ahí. Se pudren. Atraen errores y ofertas bajas. Pasan los meses. Sus costos de tenencia devoran vivo su margen de ganancias.
Reparadores versus ejecuciones hipotecarias
La ubicación está resuelta. Ahora necesita el activo adecuado.
La mayoría de la gente piensa primero en las personas que necesitan reparaciones. Comprometes tiempo. Comprometes dinero. Sudas sobre paneles de yeso y pisos. El margen está ahí si puedes gestionar la mano de obra.
Las ejecuciones hipotecarias ofrecen una trampa diferente. Compra en subasta. Compra en un banco. El precio es bajo. ¿El truco? El dueño anterior probablemente no pudo pagar la hipoteca. Probablemente tampoco podrían permitirse el mantenimiento. Podrías heredar una plaga de roedores. Es posible que encuentre un techo con goteras. Es posible que encuentre daños estructurales ocultos detrás de pintura impecable.
El giro sin contacto
No siempre es necesario levantar un martillo.
Desde principios hasta mediados de la década de 2000. Flippers compró nueva construcción. Lo retuvieron durante seis meses. Lo vendieron para obtener ganancias. El mercado estaba tan caliente que lo “nuevo” cobraba una prima.
Ahora. La tendencia ha cambiado. Los inversores buscan desarrollos nuevos y de alto nivel en los suburbios periféricos. La estrategia es simple. Si llega el desarrollo comercial (grandes tiendas, centros minoristas), el área se vuelve deseable. Los residentes llegan en masa. Vendes antes de que lleguen.
Pero esto es arriesgado. Los precios del gas suben. Los desplazamientos se vuelven insoportables. Los compradores evitan los suburbios. De repente. Su apuesta “segura” es un riesgo.
El costo humano y el resultado final
¿Por qué hacemos esto? El comprador y vendedor promedio necesitan saber en qué se están metiendo. ¿Cuánto dinero se gana realmente? ¿Y dónde está la línea moral?
Estamos pagando el último dólar a las personas que han perdido sus hogares. Nos estamos beneficiando de su angustia. Es una pregunta que pocos aletas responden honestamente.
Profundizaremos en estas cuestiones. Estudiaremos la financiación. Veremos los beneficios. Pero primero. Es necesario entender de dónde viene el dinero.
Financiamiento de inversión de vivienda
No se puede invertir sin capital. Y los bancos rara vez están interesados en financiar su próximo lanzamiento. Necesitas dinero privado. Préstamos duros. O tus propios ahorros. Cada dólar tiene un costo. Cada mes de intereses consume su capital.
La dura verdad sobre las inversiones en un mercado lento
Enciende el televisor y verás la brillante ilusión de la industria de las mudanzas. Programas como Flip This House y Flipping Out prometen que comprar propiedades en dificultades y revenderlas rápidamente es un atajo hacia la riqueza. La fórmula parece sencilla. Compre barato. Vender caro.
Pero eso es sólo la mitad de la historia.
La realidad implica encontrar una propiedad infravalorada y ejecutar reparaciones con un mínimo de tiempo y dinero. Si bien algunos profesionales han construido carreras siguiendo este modelo, el panorama económico actual es mucho menos indulgente que los años de auge. En una crisis inmobiliaria, el margen de error se reduce a cero.
El financiamiento es un pasivo, el efectivo es el rey
La primera regla para invertir es hacer un presupuesto. La mayoría de los principiantes fracasan aquí. Se enamoran de la propiedad e ignoran los números.
Si eres nuevo en esto, comienza con la financiación. Durante el pico de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, obtener fondos fue fácil. Los compradores podrían poner cero. Aceptaron tasas de interés altísimas porque planeaban ser propietarios de la casa sólo por unos meses. El costo de los intereses fue insignificante en comparación con la ganancia proyectada.
Esa era ha terminado.
Cuando el mercado está plano, los prestamistas refuerzan su control. Obtener una hipoteca para una propiedad de inversión es difícil. Si lo aprueban, las altas tasas de interés agotarán su billetera mientras la propiedad permanezca sin vender. Cada mes de retraso es dinero perdido.
El efectivo juega un papel mucho más importante a la hora de iniciar ese cambio.
Los prestamistas exigen ahora importantes pagos iniciales. Un pago inicial mayor reduce la tasa de interés, que es la única forma de sobrevivir en un mercado lento. También necesita efectivo líquido para cubrir las reparaciones. Si depende únicamente del dinero prestado, un problema inesperado puede llevarle a la quiebra.
Detectar las señales de alerta
Las gangas tienen trampas. Si una oferta parece demasiado buena para ser verdad, lo es. Esto se aplica a la propiedad en sí y a las personas que contrate.
Examine a sus contratistas
Nunca contrate a un contratista sin verificar las referencias. Solicite referencias de clientes anteriores. Solicite referencias de proveedores. Si no pueden proporcionar ambas cosas, aléjese. Un contratista amigable no es necesariamente confiable.
Evite las casas Franken
Tenga cuidado con las casas históricas que han sufrido renovaciones graduales a lo largo de los años. Estas “casas Franken” son la pesadilla de los aletas. Es posible que compre un bungalow encantador y descubra que el cableado eléctrico es una maraña de códigos obsoletos y arreglos de bricolaje. Los problemas estructurales a menudo quedan ocultos detrás de la pintura nueva.
El costo de pasar por alto los detalles
¿Por qué existen estas casas? Porque los propietarios anteriores intentaron ahorrar dinero en actualizaciones. Le hicieron media remodelación. Agregaron una extensión sin actualizar la base. Dejaron el cableado original de perilla y tubo en su lugar.
Cuando compras una casa como ésta, no estás comprando sólo paredes. Estás comprando un pasivo.
Una revisión completa del cableado puede costar miles de dólares. Requiere romper las paredes. Requiere permisos. Requiere esperar a las inspecciones. Cada uno de estos pasos afecta su línea de tiempo. Cada paso aumenta sus costos.
El objetivo de voltear es la velocidad. Quiere comprar, arreglar y vender. Una casa Franken te obliga a parar. Te obliga a cavar. Te obliga a gastar dinero que no presupuestaste.
Presupuesto para el trabajo real
Una vez que haya asegurado su efectivo y haya encontrado una propiedad que no sea un desastre estructural, necesitará un presupuesto detallado. Aquí es donde tropiezan la mayoría de las aletas.
Necesitas tener en cuenta:
– Precio de compra : El coste de la vivienda.
– Costos de cierre : Honorarios pagados al momento de la compra.
– **Reparación
Comprar una casa de obra nueva es sencillo. Usted paga la hipoteca, el seguro, los impuestos y los honorarios de su agente y abogado. Hecho. Pero en un mercado que se debilita, la oferta supera la demanda. Es posible que conserve esa propiedad por más tiempo del previsto. Eso cambia las matemáticas.
Las empresas que necesitan reparaciones son diferentes. El presupuesto crece rápidamente.
Los expertos recomiendan agregar un 20 por ciento a su estimación final. ¿Sobreestimar? Obtienes una ganancia inesperada. ¿Subestimar? Te quedas atrapado con facturas inesperadas.
Conceptos básicos estructurales sobre el atractivo exterior
Las mejoras estructurales son la parte menos atractiva del cambio. También son los más importantes.
Plomería. Eléctrico. Aislamiento. Control de plagas. Climatización.
Los nuevos pisos de madera y la pintura fresca atraen a los compradores. Un problema de termitas acaba con el trato. Si carece de habilidades técnicas, tenga en cuenta los costos laborales. Eso incluye el dinero perdido esperando a que su cuñado termine el cableado.
La mayoría de los agentes dicen que las cocinas y los baños ofrecen el mejor rendimiento.
Más allá del trabajo estructural, esto significa:
– Gabinetes nuevos
– Encimeras
– Hardware
– Fregaderos
– Protectores contra salpicaduras
– Electrodomésticos
– Suelos
– Iluminación
Las mejoras en la cocina son costosas pero causan una buena impresión. Piensa en encimeras de granito. Almacenamiento de vino. También podrías volverte verde. Vea cómo funciona la construcción sustentable. Las mejoras ecológicas añaden valor cuando se comercializan como formas de ahorrar dinero.
Mantenga los costos bajos si la casa es estructuralmente sólida. Simplemente pinte y reemplace las alfombras. Las cosas se vuelven caras rápidamente con los contratistas.
Apelación exterior y tarifas ocultas
El atractivo exterior importa. El exterior de la casa marca la pauta.
Quizás necesites pintar el exterior. Paisaje. Arregla el camino de entrada. Todo esto aumenta el presupuesto.
La ubicación dicta el siguiente conjunto de costos.
Si compró en un vecindario caro, cortar el césped no es suficiente. Es posible que reparar la cerca no sea suficiente. Podrían aplicarse tarifas de la asociación de propietarios.
En zonas prometedoras, presupuestar medidas de seguridad.
Una vez que tengas tu presupuesto, podrás elegir tu lugar.
La distorsión televisiva
El término “cambio de casa” entró en uso a finales de la década de 1990 y principios de la de 2000. Algunos dicen que ya está extinto. Voltear implica una ganancia rápida. Las ganancias rápidas no ocurren en un mercado inmobiliario plano.
Pero el término se mantuvo. Despegó con la televisión de mejoras para el hogar.
“Espacios comerciales”. “Renovación extrema del hogar”. “Esta vieja casa”. El abuelo de la remodelación se muestra. Hacen que la remodelación parezca divertida. Fácil.
Programas como “Property Ladder”, “Flip This House” y “Flipping Out” convierten la compra de una propiedad en un drama sexy.
En la televisión, las reformas importantes tardan una hora. El yeso cae sobre la cabeza de un contratista. El proyecto supera el presupuesto. Al final todos quedan felices.
La realidad es más lenta. Y más caro.
Voltear casas nuevas y ejecuciones hipotecarias
Elegir el tipo de propiedad es sólo el primer paso. El verdadero trabajo comienza cuando miras la tierra debajo de los cimientos. Tienes que conocer el código postal mejor que las personas que viven allí.
Conduce por la calle. Haz esto al mediodía. Haga esto nuevamente a medianoche. Necesitas ver cómo se ve el vecindario cuando se encienden las luces. ¿Está tranquilo? ¿O es una carretera? Consulta las composiciones. Mire a qué precio se vendieron realmente las casas en los últimos seis meses, no a qué precio estaban listadas. Y esté atento a otras aletas. Si ve tres carteles de “Se vende” con “Inversor” en un bloque, corra.
Restricciones de construcción nueva
Comprar nuevas construcciones es fácil pero restrictivo. Estás atado a los constructores. La mayoría de ellos se encuentran en desarrollos planificados. Y aquí está el truco: muchos de esos desarrollos tienen convenios restrictivos. Requieren que los compradores vivan en la casa durante un tiempo mínimo. Algunos incluso prohíben por completo los alquileres. Si no puede vivir allí y no puede alquilarlo, su estrategia de salida se vuelve más difícil. Estás jugando según sus reglas, no las tuyas.
La verificación de la realidad de REO
Las ejecuciones hipotecarias son diferentes. No le estás comprando a una persona. Estás comprando en un banco. Estos son REO o propiedades de propiedad inmobiliaria. El proceso es lento. Por lo general, lleva de seis a ocho meses. ¿Por qué? Porque el banco tiene que acudir a los tribunales. Tienen que presentar papeles. Tienen que esperar. Es un maratón legal.
Si lo consigues en una subasta, estás a merced del reloj. Al cronómetro no le importa su financiación.
¿Y los préstamos? Son complicados. La casa se vende “tal cual”. Los bancos lo saben. Saben que el techo podría tener goteras. Así que no están precisamente concediendo hipotecas fáciles. A menudo se necesita dinero en efectivo o un préstamo especial para reformas.
La ilusión en línea
Hay sitios web para esto. Muchos de ellos. Algunos cobran una tarifa. Fannie Mae enumera directamente muchos de sus REO. Es tentador hacer clic en “comprar” desde su sofá.
“Uno de los errores más grandes que cometen los flippers es comprar una casa sin ser vista.”
No lo hagas. Es el error del novato. La foto podría estar impecable. La pintura puede verse fresca en la miniatura. Pero eso es todo. Obtienes cero datos sobre el vecindario. No sabes si el chico de al lado toca la batería a las 3 de la madrugada. No sabes si los cimientos se están hundiendo. No sabes cuándo se tomó esa foto. Una imagen bonita no es una inspección de la propiedad.
La cuestión moral
¿Está mal comprar una casa que alguien acaba de perder?
No. Es el mercado. Estás comprando inventario. Al comprar una ejecución hipotecaria, reduce la oferta. La escasez hace subir los precios de las casas restantes. De una manera retorcida, podría ayudar al próximo propietario de la calle a vender más rápido. Aunque no te lo agradecerán. Si está comprando la casa de su vecino por unos centavos de dólar, no recibirá una invitación a la barbacoa.
Voltear las partes superiores reparadoras
Las personas que necesitan reformas son famosas por consumir presupuestos. Si va a comprar uno, necesita una piel dura y un plan de salida claro. Los expertos coinciden en algunas duras verdades antes de lanzar el primer martillo.
Se gana más dinero comprando una casa barata y haciéndola bonita, en lugar de comprar una casa bonita y haciéndola premium. Esa base agrietada importa más que las encimeras de granito. Por lo general, esto significa contratar ayuda.
Más personas involucradas significa más coordinación. Hay que vigilar de cerca a fontaneros, electricistas y personal de mantenimiento. O contratas a un contratista general. Eso cuesta mucho dinero.
Piensa en lo local. ¿Remodelación en Massachusetts? Utilice tablillas. No adobe. Quédese cerca de casa para obtener materiales. Es más fácil encontrar expertos que sepan cómo instalar lo que compraste.
No sobreestimes tu trabajo. Ese trabajo de pintura se ve genial. ¿Pero vale un margen de 20.000 dólares? El sobreprecio deja tu casa sentada. Los compradores se muestran cautelosos cuando una propiedad permanece demasiado tiempo.
No te adelantes. Los que hacen aletas por primera vez ven signos de dólar. Quieren múltiples propiedades. Pero un problema puede convertirse en quiebra si utiliza el capital de la Casa A para arreglar la Casa B. Cada casa necesita atención. A menos que deje su trabajo diario, una casa es suficiente. Los expertos no recomiendan lo contrario a los principiantes.
Espere retrasos. ¿Crees que tu renovación tardará dos meses? Probablemente tardará más. Espere costos más altos.
Cada mejora en la que escatimes te perseguirá. Alfombra barata. Electricistas baratos. No se puede fingir calidad en un mercado que se debilita.
Cronología y factores del vecindario
Las reparaciones tardan meses. O años. Si tienes suerte, menos tiempo. Si planea vivir allí mientras trabaja, prepárese para el aserrín.
Los barrios fluctúan. Los índices de criminalidad cambian. Las empresas locales prosperan o fracasan. Las escuelas mejoran o empeoran. Estos afectan el valor de la propiedad. La paciencia es clave a la hora de esperar a que despegue un área.
Dónde empezar a cambiar de casa
La ubicación importa. ¿Por dónde deberías empezar? Depende de tu estrategia.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas dice que Indianápolis es la ciudad más asequible de Estados Unidos para comprar una vivienda. ¿De gama alta? Los Ángeles es el mercado principal menos asequible. ¿Busca una ejecución hipotecaria? RealtyTrac dice que Detroit encabeza la lista.
Preguntas y respuestas sobre cómo cambiar la casa
¿Puedes cambiar casas sin efectivo?
Sí. Pero es más riesgoso. Se necesita más trabajo por adelantado. Puedes asociarte con un inversor. Obtenga un préstamo de un prestamista de dinero fuerte o de un prestamista privado. Haz crowdfunding para tu primer lanzamiento. Si tienes una buena relación bancaria, pide financiación. Es poco probable si no tienes dinero.
¿Es mejor voltear casas o alquilarlas?
¿Inversión a corto plazo? Voltear podría ser mejor. ¿Ingresos pasivos? Renovar para alquilar podría ser mejor. Ambos tienen pros y contras. Investiga antes de decidir.
¿Es rentable invertir casas?
Sí. Si compras barato, vende caro y respeta un presupuesto. Incluya una contingencia para sorpresas. ATTOM Data Solutions informa que las casas invertidas se vendieron por un precio medio de casi $218,000. El beneficio bruto fue de casi 63.000 dólares en 2019.
¿Cuáles son las desventajas de invertir casas?
No obtendrás beneficios si algo sale mal. Comprar una casa infravalorada ayuda. Pero las empresas que hacen reparaciones y las ejecuciones hipotecarias tienen problemas costosos. Cuestiones de fundación. Daños estructurales. Fallas eléctricas. Pesadillas de fontanería. Los problemas inesperados se comen su presupuesto. Reduzca su margen de beneficio. Quizás no valga la pena dar la vuelta.
Encontrar tu próximo paso
Tienes lo básico abajo. Las paredes están levantadas. La pintura está seca. ¿Y ahora qué?
Si todavía estás leyendo esto, probablemente estés buscando la siguiente capa del rompecabezas. Las secciones anteriores cubrieron la rutina. ¿Esta parte? Se trata de contexto. Se trata de saber dónde se encuentra la industria cuando se sostiene el martillo.
Hay recursos infinitos por ahí. Demasiados, de verdad. Examinarlos requiere un filtro.
Leyendo entre líneas de noticias inmobiliarias
Es necesario comprender el mercado, no sólo el de los paneles de yeso.
Tome los grandes cambios. Hemos pasado de una era de auge a una crisis y luego a una recuperación que se siente diferente. Las viejas reglas de “comprar barato, vender caro” todavía se aplican, pero el momento es más complicado. Ya no estás simplemente cambiando una casa. Está navegando por un panorama en el que la financiación importa tanto como la renovación.
Considere las fuentes. Los confiables.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas sigue las tendencias. Te dicen con qué luchan los constructores. Te dicen dónde se están ahogando las cadenas de suministro. Utilice esos datos. Si los precios de la madera suben, su presupuesto debe reflejarlo antes de ofertar por un proyecto.
Mire las ejecuciones hipotecarias. Sitios como Foreclosure.com y RealtyTrac.com proporcionan cifras concretas. Le muestran dónde se agrupan las propiedades en dificultades. No se trata de especulaciones. Se trata de encontrar dónde se esconde el capital a plena vista.
El dilema del inversor
¿Por qué algunas aletas fracasan mientras que otras salen ricas?
Rara vez es el color de la pintura. Generalmente son las matemáticas.
Artículos de USA Today y The New York Times han analizado estos fracasos durante años. ¿El hilo conductor? Mal momento. Subestimar las reparaciones. Pagar de más por la tierra.
Un amigo podría ver un trabajo visceral y obtener ganancias. Otro ve un pozo de dinero. La diferencia es la debida diligencia.
“Se va a necesitar más trabajo para ganar dinero en el sector inmobiliario”.
Esa cita de U.S. News & World Report lo refleja. El dinero fácil se acabó. Tienes que ser más inteligente que el último. Hay que saber por qué una casa estuvo vacía durante tres años. ¿Fue la base? ¿El barrio? ¿El distrito escolar?
Construyendo su red
No puedes hacer esto solo.
Únase a los clubes. Los clubes de inversión inmobiliaria son el lugar donde vive la información local. Aprenderá sobre los permisos antes de que se conviertan en registros públicos. Se oye hablar de vendedores que quieren salir antes de cotizar.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas también ofrece recursos para profesionales. Incluso si eres un aficionado al bricolaje, sus guías sobre estándares de construcción son oro. Te dicen qué código requiere qué. Si omite esto, corre el riesgo de que la inspección falle. Una inspección fallida mata un techo más rápido que un techo en mal estado.
Dónde buscar a continuación
Los enlaces a continuación no son solo sugerencias. Son puntos de partida.
- Cómo funciona la compra de una casa : comprenda los costos de cierre. Se comen tu margen.
- Cómo funciona la venta de una casa : sepa qué buscan realmente los compradores en las fotografías.
- Cómo funciona la construcción ecológica : la eficiencia energética ya no es un nicho. Es un punto de venta. ¿Paneles solares? ¿Ventanas de doble panel? Estos agregan valor.
-
Cómo funciona la certificación LEED : un objetivo de alto nivel. Pero saber lo que significa le ayudará a detectar materiales de calidad.
