Перепродаж нерухомості (house flipping) – це не схема швидкого збагачення. Це логістичне мінне поле. Ви купуєте об’єкт із однією метою: продати його з прибутком. Теоретично все просто. На практиці жорстоко.
Місце покупки визначає рівень ризику. Вибираєте перспективний район? Ви ставите те, що вартість нерухомості зросте. Купуєте об’єкт у новому житловому комплексі? Ви орієнтуєтеся на забезпечених покупців, які цінують розкіш та простір передмістя. Зробите все правильно – підете з готівкою. Помиляєтеся — залишитеся з будинком, який нікому не потрібний. Поганий бюджет? Помилки у таймінгу? Раптове зростання рівня злочинності? Ці фактори можуть миттєво заморозити ваші активи.
Багато інвесторів зараз порівнюють вартість будівництва нового будинку з витратами на ремонт існуючого, щоб визначити, який варіант дає найкращу маржу. Обидва шляхи можна реалізувати грамотно. Або вони можуть збанкрутувати вас.
Пастка ринкового циклу
Нерухомість циклічна. Не припущення. Це є закон.
Під час буму. Фліппери тримають карти в руках. Вони можуть призначати свою ціну. Попит настільки високий, що запаси об’єктів зникають ще до того, як висохне чорнило на договорі купівлі-продажу.
Під час спаду. Ті самі відремонтовані будинки простоюють. Вони старіють. Їх атакують шкідники, а покупці пропонують ціни нижчі за ринкові. Минають місяці. Ваші витрати на утримання об’єкту пожирають маржу прибутку.
Об’єкти під ремонт проти банківських аукціонів (foreclosures)
Розташування визначено. Тепер потрібний правильний актив.
Більшість людей спочатку думає про об’єкти під ремонт. Ви вкладаєте час. Ви вкладаєте гроші. Ви потієте над гіпсокартоном та покриттям для підлоги. Маржа є, якщо ви зможете керувати трудовими ресурсами.
Банківські аукціони пропонують іншу пастку. Купівля на аукціоні. Купівля у банку. Ціна низька. Але є каверза? Попередній власник, швидше за все, не міг платити за іпотекою. Швидше за все, він також не міг дозволити собі обслуговування вдома. Ви можете успадкувати зараження гризунами. Ви можете знайти дах, що протікає. Ви можете знайти структурні ушкодження, приховані за бездоганною фарбою.
Перепродаж без фізичного втручання
Вам не завжди потрібно брати до рук молоток.
На початку та в середині 2000-х років фліппери купували нове будівництво. Вони тримали об’єкт упродовж шести місяців. Вони продавали його із прибутком. Ринок був настільки гарячим, що статус нового об’єкта забезпечував премію до ціни.
Нині тренд змістився. Інвестори дивляться на нові елітні житлові комплекси у віддалених передмістях. Стратегія проста. Якщо почнеться комерційний розвиток – великі магазини, торгові центри – район стане привабливим. Мешканці ринуть туди. Ви продаєте до їхнього приїзду.
Але це ризиковано. Ціни на бензин зростають. Дороги працювати стають нестерпними. Покупці уникають передмість. Несподівано ваша «надійна» ставка стає пасивом.
Людська ціна та підсумковий результат
Навіщо ми цим займаємось? Середньому покупцю і продавцю потрібно знати, у що вони вплутуються. Скільки грошей насправді заробляють? І де проходить моральний кордон?
Ми платимо останні гроші людям, які втратили свої будинки. Ми отримуємо прибуток з їхнього тяжкого становища. Це питання, на яке небагато фліпперів відповідають чесно.
Ми заглибимося у ці проблеми. Ми розглянемо фінансування. Ми розглянемо прибуток. Але спершу вам потрібно зрозуміти, звідки беруться гроші.
Фінансування перепродажу нерухомості
Без капіталу перепродаж неможливий. І банки рідко зацікавлені у фінансуванні вашої наступної угоди. Вам потрібні приватні гроші. Жорсткі кредити (hard loans). Або власні заощадження. Кожен долар має власну вартість. Щомісяця відсотків з’їдає вашу частку у капіталі.
Сувора правда про перепродаж нерухомості на стагнувальному ринку
Увімкніть телевізор, і ви побачите блискучу ілюзію індустрії перепродажу будинків. Такі шоу, як Flip This House і Flipping Out, обіцяють, що купівля проблемної нерухомості та її швидкий перепродаж – це короткий шлях до багатства. Формула здається простою. Купити дешево. Продати дорого.
Але це лише половина історії.
Реальність полягає у пошуку недооціненого об’єкта та виконанні ремонтних робіт з мінімальними витратами часу та грошей. Хоча деякі професіонали побудували свої кар’єри на цій моделі, поточна економічна ситуація набагато менш прощаюча, ніж у роки буму. На піку обвалу ринку нерухомості поле для помилок скорочується нанівець.
Фінансування — це пасив, а гроші — король
Перше правило перепродажу – складання бюджету. Більшість новачків зазнають невдачі саме тут. Вони закохуються у нерухомість та ігнорують цифри.
Якщо ви новачок у цій справі, почніть із фінансування. У розпал кризи субстандартного іпотечного кредитування одержати кошти було легко. Покупці могли вносити внесок, що дорівнює нулю. Вони погоджувалися на надхмарні відсоткові ставки, оскільки планували володіти домом лише кілька місяців. Витрати на відсотки були незначними порівняно з очікуваним прибутком.
Епоха минула.
Коли ринок стагнує, кредитори посилюють контроль. Отримати іпотеку на інвестиційну нерухомість складно. Якщо вам все ж таки схвалять заявку, високі процентні ставки будуть висмоктувати гроші з вашого гаманця, поки нерухомість коштує нерозпроданою. Щомісяця затримки – це втрачені гроші.
Гроші відіграють значно більшу роль у запуску процесу перепродажу.
Кредитори тепер потребують значних початкових внесків. Більший початковий внесок знижує вашу відсоткову ставку, що єдиний спосіб вижити на повільному ринку. Вам також необхідні ліквідні гроші для покриття витрат на ремонт. Якщо ви покладаєтеся виключно на позикові кошти, одна несподівана проблема може збанкрутувати вас.
Розпізнавання червоних прапорів
Вигідні пропозиції мають пастки. Якщо угода здається надто хорошою, щоб бути правдою, так воно і є. Це стосується як самої нерухомості, так і людей, яких ви наймаєте.
Перевіряйте своїх підрядників
Ніколи не наймайте підрядника, не перевіривши поради. Запитайте поради у минулих клієнтів. Запитайте рекомендації у постачальників. Якщо вони не можуть надати і те, й інше, йдіть. Доброзичливий підрядник не обов’язково є надійним.
Уникайте «Франкен-хаусів»
Будьте обережні з історичними будинками, які зазнавали фрагментарного ремонту протягом багатьох років. Ці Франкен-хауси є кошмаром для спекулянтів нерухомістю. Ви можете купити чарівний бунгало, тільки щоб виявити, що електропроводка є заплутаним клубком застарілих норм і саморобок. Конструктивні проблеми часто приховані за свіжою фарбою.
Ціна втрачених деталей
Чому такі будинки існують? Тому що попередні власники намагалися заощадити на поновленнях. Вони робили лише половину ремонту. Вони додавали прибудову, не оновлюючи фундамент. Вони залишали оригінальне проведення типу «штир-трубка» (knob-and-tube).
Коли ви купуєте такий будинок, ви купуєте не просто стіни. Ви купуєте пасив.
Повна заміна електропроводки може коштувати тисячі доларів. Для цього потрібно розкрити стіни. Потрібні дозволи. Потрібно чекати на перевірки. Кожен із цих етапів з’їдає ваш час. Кожен крок збільшує ваші витрати.
Мета перепродажу – швидкість. Ви хочете купити, відремонтувати та продати. Франкен-хаус змушує вас зупинитися. Він змушує вас копати. Він змушує вас витрачати гроші, які ви не закладалися до бюджету.
Бюджетування реальної роботи
Як тільки ви забезпечили себе грошима та знайшли нерухомість, яка не є структурною катастрофою, вам потрібен докладний бюджет. Саме тут більшість спекулянтів спотикаються.
Вам потрібно врахувати:
– Ціна покупки : Вартість будинку.
– Витрати на закриття угоди : Плата, що виплачується в момент покупки.
– **Ремонт
Купівля нового будинку – процес простий. Ви сплачуєте іпотеку, страховку, податки та комісії своєму агенту та юристу. Готово. Але на ринку, що слабшає, пропозиція перевищує попит. Можливо, вам доведеться тримати цю нерухомість довше, ніж планувалося. Це змінює математику справи.
Будинки, які потребують ремонту, — це інша справа. Бюджет росте швидко.
Експерти рекомендують додавати 20% до вашої підсумкової оцінки. Переоцінили? Отримайте приємний бонус. Недооцінили? Залишаєтеся з несподіваними рахунками.
Структурний ремонт важливіший за зовнішній вигляд
Структурні поліпшення – найменш приваблива частина перепродажу. Але ж вони й найважливіші.
Сантехніка. електрика. Утеплення. Захист від шкідників Система опалення, вентиляції та кондиціювання (HVAC).
Нові дерев’яні підлоги та свіжа фарба приваблюють покупців до будинку. Проблема з термітами може зірвати угоду. Якщо у вас немає технічних навичок, закладайте до бюджету витрати на оплату праці. Включаючи гроші, втрачені через очікування, поки ваш брат жіночою лінією закінчить проводку.
Більшість агентів кажуть, що кухні та ванні кімнати забезпечують кращу окупність.
Крім структурних робіт, це означає:
– Нові меблі
– Стільниці
– Фурнітура
– Раковини
– Фартухи
– Побутова техніка
– Підлога
– Висвітлення
Оновлення кухні обходиться дорого, але справляє враження. Подумайте про гранітні стільниці. Сховище для вина. Ви також можете вибрати екологічні рішення. статтю «Як працює екологічне будівництво». Екологічні покращення додають вартості, якщо їх рекламувати як спосіб заощадити гроші.
Тримайте витрати під контролем, якщо будинок структурно справний. Просто пофарбуйте стіни та замініть килими. З підрядниками ціни швидко зростають.
Привабливість фасаду та приховані комісії
Привабливість фасаду має значення. Зовнішній вигляд будинку задає тон.
Можливо вам доведеться пофарбувати фасад. Влаштувати ландшафтний дизайн. Полагодити під’їзну доріжку. Усе це збільшує бюджет.
Розташування визначає наступний набір витрат.
Якщо ви купили будинок у дорогому районі, однієї покоси трави недостатньо. Ремонт паркану може не підійти. Можуть застосовуватися внески до асоціації домовласників.
У районах, що розвиваються, закладайте бюджет на заходи безпеки.
Як тільки у вас буде бюджет, ви зможете вибрати місце.
Телевізійне спотворення
Термін «перепродаж будинків» (house flipping) увійшов у вжиток наприкінці 1990-х і на початку 2000-х років. Дехто каже, що він уже застарів. Перепродаж має на увазі швидкий прибуток. Швидкі прибутки не трапляються на ринку нерухомості, що стагнує.
Але термін прижився. Він став популярним завдяки телепрограмам з ремонту будинків.
“Trading Spaces”, “Extreme Home Makeover”, “This Old House” – дідусь шоу про ремонт. Вони роблять ремонт веселим. Легким.
Такі шоу, як “Property Ladder”, “Flip This House” і “Flipping Out”, перетворюють покупку нерухомості на сексуальну драму.
У телевізорі великі renovations займають годину. Штукатурка падає підряднику на голову. Проект виходить за межі бюджету. Наприкінці всі щасливі.
Реальність повільніша. І дорожче.
Перепродаж нових будинків та банківських активів
Вибір типу нерухомості – це лише перший крок. Справжня робота починається, коли ви починаєте вивчати ґрунт під фундаментом. Ви повинні знати свій поштовий індекс краще, ніж самі мешканці цього району.
Проїдьте вулицею. Зробіть це опівдні. Зробіть це знову опівночі. Вам потрібно побачити, як виглядає район, коли вогні запалюються. Тут тихо? Чи це швидкісна магістраль? Перевірте подібні об’єкти (comps). Подивіться, за скільки будинків дійсно продавалися за останні шість місяців, а не за скільки вони виставлялися на продаж. І тримайте руку на пульсі щодо інших спекулянтів. Якщо ви бачите три вивіски “Продається” з позначкою “Інвестор” на одному кварталі – біжіть.
Обмеження при купівлі нового будівництва
Купівля новобудов проста, але обмежена. Ви прив’язані до забудовників. Більшість таких об’єктів перебувають у запланованих житлових комплексах. І ось у чому проблема: у багатьох з цих комплексів діють обмежувальні умови (restrictive covenants). Вони вимагають, щоб покупці проживали у будинку мінімальну кількість часу. Дехто навіть повністю забороняє здачу житла в оренду. Якщо ви не можете жити там самі і не можете здавати його в оренду, ваша стратегія виходу стає складнішою. Ви граєте за їхніми правилами, а не своїми.
Реальність REO-об’єктів
Конфісковані об’єкти від звичайних. Ви купуєте не у приватної особи. Ви купуєте у банку. Це REO (Real Estate Owned) – нерухомість, що знаходиться у власності банків. Процес іде повільно. Зазвичай, він займає від шести до восьми місяців. Чому? Тому що банку доводиться проходити через суд. Їм треба подавати документи. Їм треба чекати. Це юридичний марафон.
Якщо вам пощастить зловити об’єкт на аукціоні, ви опиняєтеся під час часу. Таймер не дбає про ваше фінансування.
А що щодо кредитів? Вони складні. Будинок продається «як є». Банки знають про це. Вони знають, що дах може протікати. Тому вони не схильні видавати легені іпотечні кредити. Часто вам знадобиться готівка або спеціальний кредит на ремонт.
Інтернет-ілюзія
Для цього є сайти. Їх безліч. Деякі беруть плату за доступ. Fannie Mae безпосередньо розміщує багато своїх REO-об’єктів. Спокуса натиснути кнопку «купити», не встаючи з дивана, велика.
«Однією з найбільших помилок, які роблять спелянти, є купівля будинку без огляду».
Не робіть цього. Це помилка новачка. Фотографія може бути ідеальною. Фарба може виглядати свіжою на мініатюрі. Але на цьому все. Ви не отримуєте жодних даних про район. Ви не знаєте, чи грає сусідська дитина на барабанах о 3 годині ночі. Ви не знаєте, чи осідає фундамент. Ви не знаєте, коли було зроблено це фото. Красива картинка не замінює інспекцію об’єкта.
Моральне питання
Чи неправильно купувати будинок, який хтось щойно втратив?
Ні. Це ринок. Ви купуєте товарний запас. Купуючи конфіскований об’єкт, ви скорочуєте пропозицію. Дефіцит підвищує ціни на будинки, що залишилися. У збоченому сенсі ви можете допомогти наступному домовласнику по вулиці продати його будинок швидше. Однак вони не будуть дякувати вам. Якщо ви купуєте будинок їхнього сусіда за копійки на долар, ви не отримаєте запрошення на барбекю.
Переробка застарілих будинків
Будинки, які потребують ремонту, відомі тим, що поглинають бюджет. Якщо ви купуєте такий об’єкт, вам потрібна товста шкіра та чіткий план виходу. Експерти сходяться на думці у кількох суворих істинах, перш ніж ви візьмете до рук перший молоток.
Більше грошей можна заробити, купуючи дешевий будинок і впорядковуючи його, а не купуючи хороший будинок і намагаючись зробити його преміальним. Тріщина у фундаменті важливіша, ніж гранітні стільниці. Це зазвичай означає необхідність залучення допомоги.
Більше учасників процесу означає більшу координацію. Вам потрібно уважно стежити за сантехніками, електриками та майстрами на всі руки. Або ви наймаєте генерального підрядника. Це коштує великих грошей.
Думайте локально. Ремонтуєте у Массачусеті? Використовуйте вагонку. Чи не саман. Тримайтеся ближче до будинку під час вибору матеріалів. Найлегше знайти експертів, які знають, як встановити те, що ви купили.
Не недооцінюйте своїх сил. Це фарбування виглядає чудово. Але чи коштує вона націнки $20 000? Завищення ціни призводить до того, що будинок стоїть без продажу. Покупці стають настороженими, коли об’єкт висить над ринком надто довго.
Не беріть надто багато. Новачки бачать долари. Вони бажають мати кілька об’єктів. Але одна проблема може призвести до банкрутства, якщо ви використовуєте капітал від Будинку А для ремонту Будинку Б. Кожен будинок потребує уваги. Якщо ви не звільняєтеся з основної роботи, одного будинку достатньо. Експерти не рекомендують інше для новачків.
Чекайте на затримки. Думаєте, що ремонт триватиме два місяці? Найімовірніше, він займе більше часу. Чекайте на більш високі витрати.
Кожне покращення, на якому ви заощадили, переслідуватиме вас. Дешевий ковролін. Дешеві електрики. Ви не можете фальсифікувати якість на ринку, що пом’якшується.
Фактори часу та сусідства
Будинки, що потребують ремонту, займають місяці. Або роки. Якщо вам пощастить, то менше часу. Якщо ви плануєте жити там під час ремонту, приготуйтеся до тирси.
Сусідства змінюються. Рівень злочинності змінюється. Місцевий бізнес процвітає або занепадає. Школи покращуються чи погіршуються. Це впливає на вартість нерухомості. Терпіння є ключем до очікування, доки район не почне розвиватися.
З чого почати перепродаж будинків
Локація має значення. З чого розпочати? Це залежить від вашої стратегії.
Національна асоціація будівельників житла (NAHB) каже, що Індіанаполіс – найдоступніше велике місто США для угоди з будинком. Преміальний сегмент? Лос-Анджелес – найменш доступний великий ринок. Шукаєте об’єкт із примусовим продажем? RealtyTrac каже, що Детройт очолює список.
Питання та відповіді про перепродаж будинків
Чи можна перепродавати будинки без готівки?
Так. Але це ризикованіше. Це потребує більше роботи на початковому етапі. Ви можете стати партнером інвестора. Отримати кредит від кредитора жорсткі гроші або приватний кредитор. Залучити фінансування через краудфандинг для вашого першого перепродажу. Якщо у вас добрі стосунки з банком, попросіть фінансування. Малоймовірно, якщо у вас нуль грошей.
Чи краще перепродавати будинки чи здавати їх в оренду?
Короткострокові інвестиції? Перепродаж може бути кращим. Пасивний дохід? Ремонт під оренду може бути кращим. В обох є плюси та мінуси. Проведіть дослідження перед ухваленням рішення.
Чи вигідно перепродавати будинки?
Так. Якщо ви купуєте дешево, продаєте дорого та дотримуєтеся бюджету. Увімкніть резерв на непередбачені витрати. Дані ATTOM Data Solutions показують, що перепродані будинки продавалися за медіанною ціною майже $218 000. Валовий прибуток склав майже $63 000 у 2019 році.
Які недоліки перепродажу будинків?
Ви не отримаєте прибутку, якщо щось піде не так. Покупка недооціненого будинку допомагає. Але будинки, які потребують ремонту, та об’єкти з примусовим продажем мають дорогі проблеми. Проблеми із фундаментом. Структурні ушкодження. Електричні несправності. Сантехнічні кошмари Несподівані проблеми з’їдають ваш бюджет. Зменшують вашу маржу прибутку. Перепродаж може не вартувати того.
Пошук вашого наступного ходу
Ви освоїли основи. Стіни зведені, фарба висохла. Що далі?
Якщо ви продовжуєте читати, швидше за все, ви шукаєте наступний елемент головоломки. Попередні розділи описували тяжку працю. Ця частина? Вона про контекст. Вона про те, щоб знати стан справ у галузі, коли ви тримаєте в руках молоток.
Ресурсів безліч. Насправді їх занадто багато. Щоб з ними впоратися, потрібний фільтр.
Читання між рядків новин нерухомості
Вам потрібно розуміти ринок, а не тільки те, як монтується гіпсокартон.
Розгляньте великі зрушення. Ми перейшли від епохи буму до спаду, а потім до відновлення, яке відчувається інакше. Старі правила «купуй дешево, продавай дорого» все ще діють, але з таймінгом все складніше. Ви більше не просто перепродаєте будинок. Ви navigatesе (орієнтуєтесь) у ландшафті, де фінансування має таке ж значення, як і ремонт.
Зверніть увагу на джерела. Надійні.
Національна асоціація будівельників житла (National Association of Home Builders) відстежує тенденції. Вони повідомляють вам, із чим борються будівельники. Вони вказують, де затискаються ланцюжки постачання. Використовуйте ці дані. Якщо ціни на пиломатеріали зросли, ваш бюджет має це відображати ще до того, як ви зробите ставку на проект.
Подивіться на дані про банкрутства та примусові продажі. Такі сайти, як Foreclosure.com та RealtyTrac.com, надають точні цифри. Вони показують де концентруються проблемні об’єкти. Не йдеться про спекуляції. Йдеться про пошук того, де прихований прибуток у всіх на увазі.
Дилема інвестора
Чому одні перекупники зазнають невдачі, а інші йдуть багатими?
Рідко це буває через колір фарби. Зазвичай це питання математики.
Статті з USA Today та The New York Times роками розбирали ці невдачі. Загальна нитка? Поганий таймінг. Недооцінка витрат за ремонт. Переплата землі.
Один друг може побачити повне перепланування та розглянути прибуток. Інший бачить чорну дірку для грошей. Різниця полягає у належній обачності (due diligence).
«Щоб заробляти гроші на нерухомості, потрібно більше зусиль».
Ця цитата із U.S. News & World Report точно передає суть. Легкі гроші пішли. Ви повинні бути розумнішими за попереднього гравця. Ви повинні знати, чому будинок пустував три роки. Чи була проблема із фундаментом? Із районом? Зі шкільним округом?
Побудова своєї мережі контактів
Ви не можете зробити це самотужки.
Вступайте до клубів. Клуби з інвестицій у нерухомість – це місце, де живе локальна інформація. Ви дізнаєтесь про дозволи на будівництво до того, як вони стануть публічними записами. Ви дізнаєтеся про продавців, які хочуть вийти з угоди, перш ніж вони виставляють об’єкт на продаж.
Національна асоціація будівельників житла пропонує ресурси для професіоналів. Навіть якщо ви любитель-самоучка, їх посібники з будівельних стандартів безцінні. Вони кажуть вам, що вимагає кодекс. Пропустіть цей крок і ви ризикуєте провалити перевірку. Провал перевірки вбиває операцію з перепродажу швидше, ніж поганий дах.
Куди дивитися далі
Посилання нижче – це не просто рекомендації. Це відправні точки.
- Як працює покупка вдома : Зрозумійте, що таке витрати при закритті угоди (closing costs). Вони з’їдають вашу маржу.
- Як працює продаж будинку : Знайте, що покупці насправді шукають на фотографіях.
- Як працює екологічне будівництво : Енергоефективність більше не є нішевою темою. Це перевага для продажу. Сонячні панелі? Вікна із подвійним склінням? Це додає вартості.
-
Як працює сертифікація LEED : Це мета високого рівня. Але розуміння того, що вона означає, допомагає вам розпізнавати якісні матеріали.
